A helyszín fontos a vevők számára, különösen a vevők piacán, amikor a felesleges készlet miatt a lehetőségek nagyok. A vevők egy rossz helyen fekvő otthont adnak egy kevésbé kívánatos otthon kedvéért, jó helyen.
Példák a rossz helyekre egy házért
Egyes szomszédok rossz közérzetnek tekinthetők a nyilvánosság előtt, még akkor is, ha a "rossz szomszédság" otthona az úton az úgynevezett kívánatos területről helyezkedik el. A rossz helyek befolyásolják az otthon értékét, amely több tízezer és több százezer dollár között változhat. Az alábbi helyek bármelyikének közelében lévő otthon tulajdonosa gyakran hátrányosan érinti a piaci értéket :
- Főbb közlekedési útvonalak sok forgalomban
- Vasúti pályák
- Kereskedelmi ingatlanok
- Ipari tulajdonságok
- Lakóépületek
- Hasznos szerkezetek, mint a hulladék, elektromos vagy atomerőművek
- temetők
- A környező repülőterekről vagy autópályákról származó zajártalom
- Szemét, hulladéklerakók és újrahasznosítás
- Iskolák
- Kormányzati vagy kormányzati épületek
- Sportágak
- Szélszennyezés, például szomszédos gazdaságok vagy gyárak illata
A rossz helyek ellen irányuló kifogások leküzdése
A kifogás legyőzésének legjobb módja általában az otthoni árazás .
Például amikor megkérdeztem egy eladót, aki három sztrájk ellen:
- Egy forgalmas utcán
- Kereskedelmi épületek közelében
- Egy temető felett
miért vásárolta meg először a házat, azt mondta: "Ár, ez volt a legkevésbé költséges Land Park árusítása." Így jegyzési megállapodást írtunk alá, amely a versenytárs leltár alatt alacsony áron hozza forgalomba az otthont.
Végül eladta 90 DOM után.
Egy másik Land Park vásárló nem volt hajlandó otthont venni, mert a szomszéd házában új tetőre és külső festési munkára volt szükség. Beszéltem egy szomszéddal, aki képes volt a halasztott karbantartású lakástulajdonos elkötelezettségét biztosítani a festéshez és a festéshez.
Bizonyos helyek előnyeinek előmozdítása néha hasznos. Például:
- A temetők általában nagyon csendesek.
- Az iskola közelében élni egy fiatal család számára azt jelenti, hogy közelebbről szemügyre veheti gyermekeit.
- A háztörések általában nem olyan utcákon zajlanak, ahol sok a forgalom és a tevékenység.
Rossz elrendezések
Ha az Ön otthona egy kívánatos területen található, más tényezők, például rossz elrendezés kikapcsolhatja a vásárlókat. Nem minden rossz elrendezés könnyen orvosolható, és gyakran gyógyíthatatlan hibának számít. Ha többet költene a javításhoz, mint amennyit a hozzáadott értékű erőfeszítéseiért cserébe kap, akkor jobb, ha kevésbé értékesíthet, vagy remélhetőleg felajánlja a vásárlót. Íme néhány példa a rossz elrendezésre:
- Keskeny ajtók és csarnokok
- Belső lépcsők a bejárat felé néznek
- Előszoba egy bejáratnál
- Szomszédos hálószobák
- Hálószobák külön szinten
- Ebédlő a ház közepén
- Hálószobák élő vagy családi szobákból érkeznek
- Vendég fürdőszoba egy kellemetlen helyen
- A szobák átáramlás nélküli áthelyezése
- Felső emeleti hálószobák lépcsőn a központban
Az ilyen típusú lakások kevesebbet árulnak el a környező otthonoknál, mint a hasonló négyzetméterek megfelelőbb elrendezése. Ennek a természetnek számos otthona a kívánatos Sacramento negyedekben a peronoszok kezében van, akik rendelkeznek látással és szakértelemmel az elrendezés megváltoztatásához, és nagy nyereséggel értékesítik az ingatlant.
Sérült házak halasztott karbantartással
Vállalkozó vagy kézműves különlegességek olyan kifejezések, amelyeket a fixer felső lakásokra való hivatkozással használok. Sajnálatos módon a legjobb megoldás az, hogy lebontják az otthont, eladják a tételértéket, vagy a vevő számára záróköltség-jóváírást nyújtanak, hogy bezárják a lebontást.
Az olyan otthonok, amelyek sok munkát igényelnek, nem értékesítenek ugyanolyan összeggel, mint a hasonló munkaképes otthonokban. A vevők megtagadják a legmagasabb piaci érték megfizetését a halasztott karbantartású lakások esetében.
Ráadásul a legtöbb vevő további ösztönzést igényel az előre nem látható problémák kompenzálására.
Például egy olyan ház, amely 50 000 dollárnyi munkát igényel a 300 000 dolláros értékesítő házak között, nem irányít 250 000 dolláros árat. Nem így működik. Az a vállalkozó, aki azt tervezi, hogy fix állapotban adja vissza az otthont, elvár egy ésszerű nyereséget, és a beszerzés költségeit is figyelembe veszi. Ez azt jelenti, hogy az otthon valószínűleg kevesebb mint $ 200,000-t ad el.
Néha a vevő házat vásárol, hogy javítsa ki, mert a vevő elvárja, hogy a felújítás a szeretet munkája legyen. De ezek az otthonok általában egy kicsit többet adnak el a helyszín miatt. Megéri, hogy ésszerű legyen az árképzésben, ha otthona olyan hibákkal jár, amelyekkel nem hajlandó foglalkozni.
Az írás idején Elizabeth Weintraub, a DRE # 00697006, Broker-Associate a Lyon Real Estate-ben Sacramento-ban, Kaliforniában.