Hol lehet kölcsönöket vásárolni
A hitelfelvétel egyszerűsége és költsége a vásárolt ingatlan típusától függ:
- A földet, amelyet a közeljövőben szándékoznak építeni
- Nyers földterület, amelyet nem szándékozik fejleszteni
A földhitelek többnyire viszonylag rövid lejáratú hitelek, két-öt évig tartanak, mielőtt a légifizetés esedékes. Hosszabb lejáratú hitelek azonban léteznek (vagy hosszabb lejáratú hitelre is átváltható), különösen akkor, ha lakóhelyet építesz az ingatlanra.
Vásárlás és építés egy lépésben
A hitelezők a leginkább hajlandóak kölcsönbe adni, amikor tervük van a tulajdonukra építeni. A nyers területek tartása spekulatív. Az épület is kockázatos, de a bankok kényelmesebbek, ha hozzáadni szeretnék az ingatlant (pl. Otthon hozzáadásával).
Építési hitelek: Lehet, hogy egy hitelet használhat a föld és az alapok megszerzéséhez . Ez lehetővé teszi, hogy szenvedjen kevesebb papírmunkával és kevesebb zárási költséggel. Sőt, az egész projekt finanszírozását biztosíthatja (beleértve a készítés befejezését is), akkor nem fogja megragadni a földet, miközben egy hitelezőt keres.
Építési tervek: Ahhoz, hogy engedélyt szerezzen egy építési kölcsön megszerzésére, be kell nyújtania tervét a hitelezőjének, aki azt szeretné látni, hogy egy tapasztalt építő végzi a munkát. Az alapok időben kerülnek elosztásra, mivel a projekt előrehaladt, így a vállalkozóknak át kell lépniük, ha fizetni fognak.
Hitelezési jellemzők: Az építési hitelek rövid lejáratú hitelek, jellemzően csak kamatmentes kifizetések felhasználásával és egy évnél rövidebb idő alatt (ideális esetben a projekt már befejeződik). Ezután a hitel átváltható egy hagyományos 30 éves vagy 15 éves hitelre, vagy ha újonnan épített struktúrájával biztosítékként finanszírozza a kölcsönt.
Előleg: A földterület és az építési költségek megszerzéséhez előlegnek kell lennie. Tervezzünk, hogy 10-20 százalékot fordítsunk a lakás jövőbeli értékére.
Kész telek vs nyers föld
Ha sokat vásárolsz, amely már rendelkezik segédeszközökkel és utcai hozzáféréssel, akkor megkönnyíti a jóváhagyást.
Nyers terület: A nyers terület még finanszírozható, de a hitelezők sokkal bizonytalanabbak (hacsak ez nem jellemző az Ön területére - például egyes területek propánra, kutakra és szeptikus rendszerekre támaszkodnak). Drága, hogy olyan dolgokat, mint a csatornahálózatok és a villamos energia hozzáadásával bővítsék az ingatlanhoz, és számos lehetőség váratlan kiadásokra és késedelmekre.
Előleg: Ha sokat vásárol (például egy fejlődő részlegben), akkor akár 10 vagy 20 százalékot is fel tudsz tenni. A nyers földterületen legalább 30 százalékkal lefelé kell tervezni, és 50 százalékot kell vinni az asztalhoz, hogy jóváhagyást kapjon.
Hitelezési jellemzők: A kész részek kevésbé kockázatosak a hitelezők számára, ezért nagyobb valószínűséggel kínálnak olyan egylépcsős építési hiteleket, amelyek az építés befejezése után "állandó" (vagy 30 éves) jelzálogká alakulnak át. A befejezetlen tételek miatt a hitelezők hajlamosak a hitelezési feltételeket rövidebb ideig tartani (például öt-tíz évig).
A hitelező kockázatának csökkentése: Ha nyers földet vásárol, nem feltétlenül fog rossz hitelhez jutni. Javíthatja az esélyét arra, hogy jó üzletet kapjon, ha segítséget nyújt a hitelezőnek a kockázat kezelésében. Előfordulhat, hogy hosszabb lejáratú hiteleket, alacsonyabb kamatlábakat és kisebb előleget fizetnek. Azok a tényezők, amelyek segítenek:
- Nagy hitel pontszám (680 felett), amely azt mutatja, hogy sikeresen kölcsönzött és visszafizetett a múltban.
- Alacsony adósság / jövedelem arány, jelezve, hogy elegendő jövedelme van a szükséges kifizetések teljesítéséhez.
- Egy kis hitel összege, ami alacsonyabb kifizetéseket és egy valószínűleg könnyebben eladható ingatlant eredményez.
Nincsenek fejlesztési tervek
Ha földet akarsz vásárolni anélkül, hogy tervezne egy otthoni vagy üzleti struktúrát felépíteni a földön, nehezebbé válik a kölcsönnyújtás. Azonban számos lehetőség van a finanszírozáshoz.
Helyi bankok és hitelszövetkezetek: Kezdje megkeresni a vásárolni szándékozott földterületek közelében található pénzügyi intézményeket. Ha még nem élsz a térségben, a helyi hitelezők (és az online hitelezők ) esetleg nem hajlandók elfogadni a kölcsönt az üres földekre. A helyi intézmények ismerik a helyi piacot, és érdekeltek lehetnek abban, hogy megkönnyítsék az értékesítést a keresett területen. Bár a helyi intézmények hajlandóak lesznek kölcsönadni, még mindig 50 százalékot igényelhetnek a saját tőke és a viszonylag rövid lejáratú hitelek esetében.
Otthoni tőke: Ha jelentős mértékű saját tőke van otthonában , lehet, hogy második jelzáloggal kölcsönözhet tőke ellenében. Ezzel a megközelítéssel talán meg tudná finanszírozni a föld teljes költségét és elkerülni a további hitelek felhasználását. Azonban jelentős kockázatot vállalsz otthonodnak fedezetként - ha nem tudsz kifizetni a kölcsönt, akkor a hitelezője kizárhatja otthonát . A jó hír az, hogy a lakáscélú hitelek kamatlábai alacsonyabbak lehetnek a földvásárlási hiteleknél.
Kereskedelmi hitelezők: Különösen akkor, ha üzleti vagy befektetési célra használja az ingatlant, a kereskedelmi hitelezők lehetnek lehetőségek. Ahhoz, hogy engedélyt kapjon, meg kell győznie a hitelfelvevőt, hogy elfogadható kockázatról van szó. A visszafizetés csak tíz vagy annál rövidebb, de a kifizetések 15 éves vagy 30 éves kamatozással számíthatók. A kereskedelmi hitelezők sokkal biztonságosabbak lehetnek a biztosítékok esetében. Engedélyezhetik, hogy személyi garanciát vállaljon lakóhelyével, vagy esetleg más eszközökkel (például befektetési birtokokkal vagy eszközökkel) fedezetként is felhasználhat.
Tulajdonosfinanszírozás: Ha nem kap bankot vagy hitelszövetkezetet, az ingatlan jelenlegi tulajdonosa hajlandó finanszírozni a vásárlást. Különösen a nyers földek esetében a tulajdonosok tudják, hogy a vásárlók számára nehéz a finanszírozást a hagyományos hitelezőktől finanszírozni, és lehet, hogy nem sietnek a készpénzt. Ilyen helyzetekben a tulajdonos viszonylag nagy összegű előleget kap, de mindent megtárgyalhat. Egy 5- vagy 10 éves visszafizetési idő gyakori, de a kifizetések kiszámíthatók hosszabb amortizációs ütemezéssel. A tulajdonosfinanszírozás előnye, hogy nem fizetsz ugyanazokat a záróköltségeket, amennyit hagyományos hitelezők fizetnek (de még mindig érdemes fizetni a cím és a határok kutatására - a becsületes földtulajdonosok hibákat követhetnek el).
Szakosodott hitelezők: Ha csak arra várnak, hogy megfelelő időben építsék fel vagy tervezzenek egy házat, akkor valószínűleg fel kell használnia a fenti megoldásokat. De ha szokatlan tervei vannak a tulajdonodnak, akkor lehet, hogy egy hitelező összpontosít a tervezett felhasználásra a földön. A bankokkal ellentétben (a házak építésével foglalkozó házak nagy részében) a szakosodott hitelezők megértik a földtulajdon egyéb okainak kockázatát és előnyeit. Hajlandóak lesznek veled dolgozni, mert nem kell egy egyszeri üzletet kitalálniuk. Ezek a hitelezők lehetnek regionálisak vagy nemzetiak, ezért keressétek meg mindent, amire gondolsz. Például:
- A természeti erőforrások megőrzése
- Szabadtéri kikapcsolódás magán tulajdonban
- Nap- vagy szélerőműparkok
- Mobil vagy sugárzott tornyok
- Mezőgazdaság vagy állattartás, ideértve a halgazdaságot, az ökológiai gazdaságokat, a hobbi gazdaságokat és a lovakat
Tippek a vásárlók számára
Tegye meg a házi feladatot, mielőtt földet vásárolna. Lehet, hogy az ingatlan egy tele van potenciális potenciállal, de nem akarja behatolni a fejét.
Zárási költségek: A vételáron túlmenően záróköltséggel is rendelkezhet, ha hitelt kap. Keresse meg a kezdő díjakat, a feldolgozási díjakat, a hitelellenőrzési költségeket, az értékelési díjakat és még sok minden mást. Tudja meg, mekkora összeget fog fizetni, és végleges finanszírozási döntését az adott számmal szem elıtt tartja. Viszonylag olcsó ingatlan esetén a záró költségek a vételár jelentős százalékát jelenthetik.
Felmérés: Ne feltételezzük, hogy az aktuális kerítésvonalak, jelölők vagy a "nyilvánvaló" földrajzi jellemzők pontosan megmutatják az ingatlan határait. Hozd el a szakembert egy határfelmérés befejezéséhez, és ellenőrizd, mielőtt vásárolnál. A jelenlegi tulajdonosok nem tudják, hogy mi a tulajdonuk, és a vásárlás után ez lesz a problémája.
Ellenőrizze a címet: Különösen akkor, ha nem hivatalos formában vesz részt (például a saját tőke vagy az eladó finanszírozásával), tegye meg azt, amit a szakmai hitelezők végeznek - címkeresést. Tudja meg, hogy van-e valamilyen joga vagy egyéb probléma az ingatlanral, mielőtt átadná a pénzt.
Költségkeret az egyéb költségekért: Ha Ön a föld tulajdonosa, akkor további költségek fedezhetők fel. Tekintse át ezeket a kiadásokat a földi kölcsönfizetések mellett. A lehetséges költségek közé tartozik:
- Önkormányzati vagy megyei adók (ellenőrizze adótanácsadójával, hogy megállapíthatja, jogosult-e levonásra)
- Biztosítás üres földeken vagy elhagyott épületekben
- HOA-bérleti díjak, ha van ilyen
- Minden szükséges karbantartás, például kerítésvonalak javítása, vízelvezetés stb.
- Építési költségek, ha valaha is építkezni, hozzáadni szolgáltatásokat vagy javítani az ingatlant
- Engedélyezési díjak, bármilyen tevékenységre, amelyet az ingatlanon terveztek
Ismerd meg a szabályokat
Ha látod az üres földet, feltételezheted, hogy bármi lehetséges. Azonban a helyi törvények és a területrendezési követelmények korlátozzák, hogy mit tehetünk - még saját magántulajdonán is. A HOA szabályok különösen frusztrálóak lehetnek. Beszélj helyi hatóságokkal, ingatlanügyvéddel és szomszédaiddal (ha lehetséges), mielőtt beleegyezel a vásárláshoz.
Ha bármilyen olyan problémát észlel egy olyan ingatlanral kapcsolatban, amelyre figyel, kérdezze meg a változtatásokat. Lehet, hogy nincs szerencséje, vagy a megfelelő eljárások követése után teheti meg, amit követel (nyomtatványok kitöltésével és díjak kifizetésével). Valószínűleg könnyebb lesz, ha engedélyt kér, ahelyett, hogy felborítaná a szomszédait.