Kíváncsi volt-e a co-ops vs. condos közötti különbségekre? Nem vagy egyedül. Bár meglep, hogy megtudja, hogy az 1960-as évekig nem vált népszerűvé. Amikor az FHA iránymutatások végül lehetővé tették az ingatlanok finanszírozását, az apartman komplex koncepció elindult. Ezt megelőzően szinte minden olyan épület, amely sok többszörös tulajdonost engedélyezett, együttmûködött. Ma megtalálja a nagyvárosi nagyvárosokban működő kooperációs vagy kooperatív lakóházak nagy részét.
Az emberek általában New York-i társulásokkal társulnak, de nagyvárosokban, például San Franciscóban, Minneapolisban, Washingtonban, az Atlanti-óceánban, Bostonban, Seattle-ben, Indianapoliszban, Detroitban és Chicagóban, Tucsonban és Phoenix- köztük néhány floridai és mások megszórta az egész keleti parton.
Mi a Co-Op?
Egy co-op nem igazán ingatlan. Az ingatlan földterület, amelyhez bármilyen szerkezeti fejlesztés társul, ideértve a földalatti és a légi jogait is. Ehelyett a co-op egy vállalat. Ha a vevő egy co-op megvásárlást hajt végre, a vevő a részvények vásárlását veszi igénybe, és jogot szerez egy adott egység elfoglalására. Egy együttműködő vevő nem vásárolja meg az egységet vagy az épület egy részét.
Továbbá, egy együttműködő vevő a finanszírozás megvásárlásának finanszírozására vagy esetleg nem képes finanszírozni. Nem minden bank fog társfinanszírozni. Azok a bankok között, amelyek együttmûködési kölcsönt készítenek, nem minden co-op minősített épületnek minõsül.
A vevőknek ellenőrizniük kell a hitelezőjüket, hogy megtudják, van-e az együttműködő a jóváhagyott listáján.
Egy együttműködő vevő havi díjat is fizet a co-op számára. Ez a díj tartalmazza az épület jelzálogköltségét , ha van ilyen; a portás, a karbantartó személyzet, esetleg az épületfelügyelő fizetése; a szerkezet biztosítását; a közös területek rendszeres karbantartása, karbantartása és takarítása, ideértve az ingatlanadókat is.
Az egyik lehetséges hátránya egy co-op, mondják a kritikusok, az a tény, a tulajdonos gyakran fizet két jelzálog. Ő fizet a saját jelzálogjáért a co-op és az épület jelzálogjogát a co-op, amely szintén refinanszírozási kölcsön fizetni tőke javítása az épület.
Mi a Condo?
Ellentétben egy co-op, amikor a vevő megvásárol egy lakást, a vevő ingatlanvásárlást hajt végre. A vevő tulajdonában van a falak, a padló és a mennyezet közötti tér, általában a középpontig. Az egységet adóügyi szempontból külön-külön értékelik, és a vevő közvetlenül a megyei értékelőnek (vagy a hitelező zárolt számláján keresztül ) fizeti az adókat.
Az apartman külön finanszírozható, és az ingatlan állami vagy állami törvényektől függően bizalmi okmány vagy jelzálog. A lakás szerkezeti kialakítása egy egyedi egység, amely lehet egy történet, több történet, vagy akár leválasztott. Például egy Hawaii családi házat tulajdonítok, amely lakóhelyként van kijelölve, mégis egy szabadon álló szerkezet, saját udvarával.
A társasház vásárlója, akárcsak egy együttműködő vevő, havi díjat fizet. Ezeket a díjakat a háztulajdonos egyesületének fizetik ki. A HOA díjazása a közös területek, az épület külső, tető, biztosítási, egyesületi menedzsmentjének fenntartásához, és gyakran tartalmaz néhány olyan segédeszközt, mint a víz és a szemétszedés.
Néhány HOA díj tartalmaz egy klubot, egy fitnesztermet és egy uszodát / gyógyfürdő díját.
Több különbség a Co-op vs. Condo között
Általánosságban elmondható, hogy egy co-op gyakran olcsóbb vásárolni, mint egy lakást, ami azt jelenti, hogy többet fog fizetni egy lakás megvásárlásához. Azonban a kompromisszum, hogy a társalgásért fizetett díjak magasabbak lehetnek, mint egy lakás HOA-díja.
A fő különbség a co-op vs. a condo között az a tény, hogy nem minden meleg test, készpénzzel, vesz egy co-op. A kooperációkat az igazgatótanács irányítja, amelyet a co-op részvényesei határoztak meg. Az apartmanokat igazgatótanács irányítja, de ezek a testületek nem fogadják el a vásárlókat. A szövetkezeti tanácsnak joga van a leendő vásárló jóváhagyásához. Bár a vásárlót nem lehet elutasítani a Fair Housing törvény által megkülönböztetett megkülönböztetés miatt, a vásárlóknak szigorú szűrést kell adniuk.
Egyes együttműködések nem teszik lehetővé a külföldi vásárlók számára, hogy megvásárolhassák az egységet. Sok kooperáció nem teszi lehetővé a befektetők és a másodlagos vásárlók számára, mert inkább a tulajdonosokat szeretik. A co-op fórumok megvizsgálják a potenciális vevő alkalmazását, a pénzügyi kimutatást, az eszközök és kötelezettségek listáját, a hiteljelentést, a bankszámlákat, beleértve a barátok és üzleti munkatársak ajánlásairól szóló beszámolót, amelyet személyes meghallgatás hajt végre.
Bár ez az eljárás a magánélet szélsőséges inváziójának tűnhet, a co-op tulajdonosai jóváhagyják ezt a folyamatot, mert nagyon szelektívek lehetnek az épületben élők számára. Amikor egy személy vásárol egy lakást, nincs szelekciós folyamat a szomszédok, nem lehet megakadályozni, hogy egy hangos death metal szalag vegye fel negyedik a szomszédban.
Másrészről, a társ-fórumon is jóváhagyja a vételárat. Ha az ár olyan alacsony, hogy befolyásolhatja a többi részvényes értékeit, a társbiztosítási tanács visszautasíthatja az értékesítés jóváhagyását. Az óvoda HOA nem rendelkezik ilyen jogosultsággal az eladás megakadályozására.
Sok lakáskomplexum korlátozza a bérleti díjak számát a teljes egység százalékában. A százalék általában a 80 százalékos tulajdonosi aránytól 50 százalékig terjed. Ennek célja, hogy megakadályozza a komplex lakáskomplexumgá való átalakulását és az értékek csökkentését. A legtöbb kooperáció nem engedélyezi a bérleti díjakat és a bérleti díjakat.
Évekig élhetnek egy lakóépületben, és soha nem ismerik a szomszédokat. Ez nem valószínű, hogy egy együttműködőben történik, ahol a tulajdonosok mindent és mindent tudnak rólad.
Az írás idején Elizabeth Weintraub, a CalBRE # 00697006, Broker-Associate a Lyon Real Estate-ben Sacramento-ban, Kaliforniában.