Hogyan juthat el a Rövid Eladó Bankhoz az elszámolási díjak jóváhagyásához
Mi az a HUD? Miért akarnak a bankok HUD-re?
A HUD-1 egy RESPA dokumentum, amely egységes módon rögzíti az összes terhelést és hitelt egy ingatlanügyletben. A HUD valójában a vevő javára szolgál.
Nem a rövid értékesítési bank előnye, és valójában nem tartozik a rövid értékesítési bank üzleti tevékenységébe, kivéve az eladási árból levont díjakat. Ha valami, a HUD magában foglalja a vevő bankját, nem az eladó bankját.
De ez nem akadályozza meg egy rövid értékesítési bankot abban, hogy kérje meg, és változtatásokat kérjen jóváhagyási folyamata során. Szerencsére nem minden banknak szüksége van HUD jóváhagyásra. Például sok junior tulajdonos nem támogatja a HUD-ket. Ez azért van, mert a legtöbb junior birtokos csak az ellenérték összegéről gondoskodik.
Az eladási ár, aki fizet, mi és mennyi jutalékot fizetnek, a második tulajdonosok meglehetősen lazaek. Másképp nem így van. Az elsődleges tulajdonos nagyon sokat törődik azzal, mennyit fizetnek a junior birtokosnak, és ki fizeti. Vannak olyan körülmények is, amelyekben a második hitelezők megpróbálják eladóknak jelzálog csalást elkövetni. Ez azért van, mert a második hitelezők gyanítják, hogy az első hitelezők elutasítják a HUD-t, ha az eladó nagy pénzösszegeket fizet, így az eladóknak meg kell szüntetniük a törvényt.
Milyen bankok vizsgálják a HUD-t egy rövid eladásra
A HUD nyilvánvaló és legfontosabb száma az eladási ár. Előfordulhat, hogy a bank azt mondja, hogy egy bizonyos összeget kell nettósítani, és ez a nettó összeg több lehet, mint a HUD nettó. Az ilyen típusú helyzetekben a legjobb mód arra, hogy a banknál több pénzt kapjunk, arra kérjük a vevőt, hogy növelje a vételárat.
A bankok által jóváhagyott beszerzési árak ritkán teljes értékű értékelésen alapulnak. Annyi pénzzel, ami kockán áll, azt gondolják, hogy egy bank független értékbecslőt szeretne felvenni az értékbecslésre. Azonban a legtöbb bank egy véletlenszerű ingatlanügynököt fizet - nem feltétlenül szomszédos szaktanácsadóknak -, hogy a banknak egy lebegő és piszkos gyors véleményt adjon az értékről, amit BPO-nak neveznek. Bp-re fizetnek $ 50 és $ 100 között. Ez kiváló példa arra, hogy penny bölcs és pound bolond, mint az anyád szokta mondani.
Ez az oka annak, hogy sok rövid eladó ügynök egy rövid eladást árul, ugyanúgy, ahogyan a BPO ügynök értéket ad ki, mert nem akar harcolni a rövid eladási bankkal. Nem számít, hogy az értékesítési ár piaci érték, amennyiben összhangban van a BPO-val.
A bank ezután megvizsgálja az eladónak a HUD-nél felszámított egyéb díjakat. Talán kíváncsi lesz, ki az eladó egy rövid eladás , és ez a személy az eladó. A bank egyszerűen jóváhagyja az eladó által fizetendő díjakat. Az eladó záró költségére vonatkozó normál díjak a következők:
- Az ingatlanügynökök / ügynökök számára
- Titulási és letéti díjak
- Átutalási díjak
- Felvétel, jegyző, doc előkészítő és vezetékes díjak
- Doc bélyegek
- Törvényes ingatlanadók
- Adókulcsok
- Kedvezményes juttatások junior birtokosoknak
- HOA díjak, ha vannak ilyenek
- Vásárlói hitel a zárási költségekért
Típusú díjak rövid eladási bankok elutasítják a HUD
A bank gyakran úgy gondolja, hogy kártérítési jelentést vagy házi garanciát fizet, de ritkán. A bankok szinte soha nem fizetnek javításra rövid áron . Szintén rendkívül szokatlan, hogy a bank kifizeti a HOA-díjakat vagy az UCC-t.
Ha a bank nem engedélyez egy bizonyos díjat, például azt mondja, hogy csökkenteni kívánja a letéti díjat $ 1500 és $ 500 között, mi történik az egyenleggel? Valakinek meg kell fizetnie ezt a díjat. Lehet az eladó, vagy lehet a vevő. Az Escrow eldöntheti, hogy csökkenti a díját, de ez nem valószínű.
Valószínűleg a legnagyobb probléma egy rövid értékesítésű HUD-ben az, hogy sok tárgyaló nem tudja, hogyan kell elolvasni őket. Nem értik, hogy az eladó hitelek a HUD- en nem mindig jelentenek hitelt a vevőnek.
A RESPA módosításai megkövetelik, hogy a vásárló jóhiszemű becslésén feltüntetett díjak hitelként jelentsenek a vevőnek, ha az eladó fizet. Amit a tárgyaló felek nem veszik észre, az is terhelésként jelenik meg, ami átadja a vevőnek a hitelt. Próbáld meg megmagyarázni, hogy az egyik egy $ 8-órás ügyintéző.