Az ügyfelek oly sokszor megkérdezték a Zillow értékbecsléseiről, hogy azt hiszem, mindenki arra gondol, vajon Zillow pontos-e Zestimate-szel. Azt hiszem, az első dolog, hogy megértsük, hogy Zillow nem. Zillow nem az ingatlan. Nem tudok olyan ingatlanügynökökről, akik a Zillow-n dolgoznak (de mégsem). Nem olyan közszolgálat, mint egy könyvtár. A Zillow egy üzleti weboldal, melyet olyan szemgolyókat csalogatnak, akik otthonra akarnak tekinteni, és hirdetniük kell hirdetéseket az ingatlan szakembereknek.
A Zillow számos következtetést von le a különböző forrásokból gyűjtött adatok megfigyeléséből származó vélemények alapján. Mindenkinek van valami véleménye. Ön egyetért, vagy nem ért egyet. A vélemények nem tények. Ha Zillow saját különleges kristálygömbjével az ujjait a piacra dobta, akkor Zillow előrejelezte a lakáspiac összeomlását , és ez nem történt meg. Valójában Zillow éppen akkor kezdte meg működését, amikor a piac elkezdett összeomlani.
Olyan ez, mint Randolph Duke által az 1983-as Eddie Murphy Film Kereskedelmi helyek című analógiája, amelyben a Duke karakter elmagyarázza, hogy a piac felmerül, vagy a piac leesik, az árucikkek (és igen, még a Zillow-k is) pénzt keresni.
Zillow Zestimate megértése
Zillow szerzett adatokat, ha összegyűjtötte az összes olyan információt, amit megtalálhat. Az amalgamálás fantasztikus szó a különböző forrásokból származó adatok egyesítéséhez és egyesítéséhez egyetlen forrásból.
Helyesen, az amalgamálás monopóliumot hozhat létre. De ne lépjünk előre magunk előtt. Számos számítógépes program létezik, amely előre tudja becsülni az otthon értékét. Még az ingatlanügynökök számítógépes programokat is használnak, de a különbség az ingatlanügynökök nem támaszkodnak azokra a programokra, mint például azt mondhatnánk, hogy mesterséges intelligenciát láthatunk.
Még nem vagyunk elég.
Legalábbis nem most, Zillow nem tudja megjósolni, hogy a vevő milyen érzést fog érezni, amikor belép az otthonába. Zillow nem tudja megmondani, hogy a belső teret frissítették-e, ha a kivitelezés felülmúlja, vagy hogy az alkalmazott anyagok alacsonyabbak-e, vagy hogy a sarkon lévő iskolák csökkentették-e a futballpályán lévő lakások értékét, vagy bármilyen más tényezők az ingatlanügynökök és az értékbecslők, amikor ismerik a környéket, és személyesen megvizsgálják az otthont.
Hogyan érik el az ügynökök az értékbecslést?
Nem minden ingatlanügynökre beszélek, de több mint 40 éve dolgozom az üzletben, és megfelelő, ha nem túl magas szintű kompetenciával rendelkezem. Amikor elkezdem értékelni egy ingatlanot, az első dolog, amit a számítógépről csinálok, tanulmányozza az otthont egy műholdon a Google-on. Megjegyzem, hogy a forgalmas utcán, a kereskedelmi ingatlanok vagy az autópályák közelsége, a közelben lévő egyéb lakások mérete, a növényzet és a tereprendezés, a napsütés iránya, és ha szerencsés vagyok, akkor lehet egy fénykép a külső és egy utcai jelenet.
Két automatizált értékelést is futtattam. Az egyik a RealLogic tulajdonában van, a CoreLogic tulajdonában álló vállalat, amely adatközpontú az összes értékesítésből, beleértve a nem MLS-t is, és figyelembe veszi a környező otthoni eladások 25% -át vagy annál kevesebbet a konfiguráció és a típus között, beleértve a manuálisan létrehozott egyéb paramétereket is.
A másik automatizált értékbecslés az MLS- ből közvetlenül levont és térinformatikai számításokon alapul, beleértve az értékesített, függőben lévő és aktív listák magas, alacsony, közepes és átlagos értékét is. Ez a két érték önmagában gyakran nagyon különbözik egymástól, de együtt használva többféle értéket érhetek el, általában nem több, mint 5% -os különbség. De ez nem elég ahhoz, hogy értéket hozzon létre.
Ezekkel az információkkal felfegyverkezve megvizsgálom az otthont, és megnézem egy vevő szemében, hogy egy értékelő hogyan fogja megnézni, és hol kell a versenytársakkal szemben elhelyezni, hogy vezessék az otthoni forgalmat . Nem szokatlan számomra, hogy beléphessek egy otthonba egy kész jegyzési megállapodással , és végül manuálisan változtathatom meg a jegyzési árat, miután meglátogatták az otthont. Az automatizálás nem veszi át a személyes értékelés helyét.
Az értékpontosság Zillow becsapódása
Zillow soha nem állítja, hogy 100% -ban pontos vagy akár 80% -ban pontos minden területen. Ha egy hat blokk sugáron belül minden otthona nagyon hasonlít egymásra, mondjuk az egy évvel körül épített, ugyanolyan méretű és ugyanolyan kényelemű épületekből álló elővárosi részleg, a Zillow becslés sokkal pontosabb lesz, talán 10% -on belül, mert nincs elég különös eltérés, hogy eldobja. Máskor nem lesz olyan közel.
Négy tipikus otthont húztam, amelyeket személyesen adtam el, és összehasonlítottam egy Zestimate-vel. Az egyik ingatlan két ház egy csomó a Midtown Sacramento, található egy forgalmas utcán, közel a vasúti pályák, és közel van az autópálya zaj, szemben egy kereskedelmi ingatlan. Zillow becslése szerint az otthon értéke 380.733 dollár, de 349.000 dollár értékben értékesített, majdnem 6 hónap után a piacon, rengeteg expozícióval. A Zillow becslése körülbelül 9% -kal volt túl magas.
A második otthon egy egyedi vízpart volt Sacramento Pocket területén. Zillow 983,097 dollárra becsülte az otthont. Ez eladott $ 1,085,000, ami 10% -kal több, mint a Zillow becslés. Ha az eladók a Zillow becslésére támaszkodtak volna, akkor több mint 100 000 dollárt vesztett volna, ami nem kis változás.
A harmadik otthon rekonstruált otthona Davis, Kalifornia egyik exkluzív területén, a Davis Egyetem közelében. Zillow 1,30563 dollárral értékelte otthonát, de 1,495,000 dollárért értékesítette, és készpénzért nem finanszírozott. Ez a Zestimate több mint 20% volt túl alacsony.
A negyedik otthon egy tóparti ház volt Elk Grove-ban, Kaliforniában. Ismét a Zillow-becslés túl alacsony volt, 488.711 dollárért, és 16% -kal többet értékesített, ami magában foglalta a vevő hitelezői értékelését 565.500 dollárra.
A Zestimate úgy van megfogalmazva, hogy a webhely látogatói számára egy sor értéket biztosítson. Nem célja, hogy felváltsa az értékbecslést, és az ingatlan szakember véleményét sem. Mindig a Zillow-értékeken veszek szét, mielőtt meglátogatom az eladót, mert tudom, hogy az eladó ezeket az értékeket vizsgálja. Nem azért, mert értékelem számomra, mint egy profi a becslésben. Az ingatlanügynökök nem használják a Zillow-t az otthon árára.
Rájöttem, hogy egyes ügynökök megmondják ügyfeleiknek, hogy nézzék meg a zillowi árat annak igazolására, hogy milyen jó üzletet kapnak otthon vásárlásakor, mivel a Zestimate sokkal magasabb, mint a tényleges eladási ár. Ez szelektív használat az ügynökökkel. Ha az ár az ő előnyük, akkor használhatják. Még a bankok sem tudnak jobban, így egy rövid eladási helyzetben például, ha az ajánlat több, mint egy Zestimate, egy rövid értékesítési ügynök rámutathat a rövid eladási bank Zestimatejére.
Mégis, a Zillow sokkal többet kínál a fogyasztó számára, mint a Zestimate szempont. Úgy gondolom, hogy az emberek annyira elakadtak a Zestimate-ben, hogy figyelmen kívül hagyják a weboldalon található bőséges információcsomagot, amely magában foglalja a kemény tényeket, releváns adatokat, összehasonlítható értékesítési és szomszédos demográfiai adatokat, amelyek mindegyike felbecsülhetetlen érték lehet minden első otthoni vásárlónak vagy otthonnak eladó egy ingatlanügyletben.
Az írás idején Elizabeth Weintraub, a CalBRE # 00697006, Broker-Associate a Lyon Real Estate-ben Sacramento-ban, Kaliforniában.
Teljes közzététel: Elizabeth Weintraub szintén Premier Zillow ügynök