A jelzálogkölcsönök leállítását megszüntető hitelezők előbb-utóbb a bankot kizárják. Most, hogy ezt a kizárást kezelik, az az állami jogtól függ. Az Egyesült Államokban az államok több mint fele a bizalmi nyilatkozat, és a bizalmi megbízások államköteleit a megbízott kezeli.
Ne feledje, hogy a Fannie Mae rövid eladásait, amelyek nem teljesülnek, másképp kezelik. Fannie Mae és Freddie Mac rendszerint nem halasztják el a megbízott árverését.
Az Aukció elhalasztása előtt
Miután a hitelfelvevő leállítja a jelzálog kifizetéseket, a hitelező értesíti a vagyonkezelőt, hogy kezdeményezze a kizárási eljárásokat. A megbízott harmadik fél a bizalmi tevékeny- ségben, egy pozíció, amit "meztelen címet visel".
Noha a kötelezettségszegésről szóló értesítés benyújtását megelőzően nincs szükség, a legtöbb hitelező inkább az első 60-90 nap során próbálja összegyűjteni, hogy a hitelfelvevő hátralékba kerül, és nem lépett be a kizárási eljárásokba. Egyes államok, mint például Kalifornia, a hitelezőnek legalább 30 napos felmondási idő eltelte előtt köteles megadni a hitelfelvevőt.
Miután az Értesítést elhalasztották, a hitelfelvevőnek körülbelül 90 napja van arra, hogy visszaállítsa a kölcsönt a visszafizetések és a késedelmes díjak kifizetésével, beleértve a megbízott díját.
5 mód a megbízotti aukció elhalasztására
- Visszaváltsa a jelzálogot: Van különbség a jelzálog visszaállítása és a jelzálog megváltása között, de gyakran hallja a felcserélhető szavakat, ami helytelen. A jelzálog megváltása a jelzálog kifizetése; visszaállítása, a jelzálog bevezetése folyamatban van. A nem bírósági kizárási eljárás végső napjai során a hitelezőnek nem kell elfogadnia a visszaállítását, de lehetővé kell tennie a visszaváltást.
- Hitel módosítása iránti kérelem: A hitelezők nem kötelesek az aukciót egy kölcsön módosítására cserélni, de a legtöbb bank megpróbálja megszervezni az átmeneti visszafizetési ütemtervet. Ez nem jelenti azt, hogy a bank nem küldi el az otthont az árverésen. Szóval légy óvatos. A hitelfelvevők esetleg felkérhetik a bankot írásos ígéretükre, hogy ne lépjenek előre az árverésen.
Néhány bank titokzatos. Ezek a bankok átmeneti kölcsön módosításokat adnak, és 3-6 hónapon keresztül közlik a hitelfelvevővel, hogy benyújtják a kizárást, mivel a hitelfelvevő nem jogosult állandó hitel módosításra. Köszönetet mondanak a részleges kifizetésekért, és benyújtják az Alapértelmezett fizetési meghagyást.
- Csődbejelentés: A csődbejelentés nem tartja állandóan az árverést, de egy ideig elhalaszthatja az aukciót. Ha az adós csődeljárást indít, a bíróság az automatikus tartózkodásról szóló megbízást ad ki, amely megakadályozza a hitelezőktől a pénz összegyűjtésére irányuló kísérleteket, beleértve az aukció elhalasztását. Olyan ez, mint mondani egy képzett kutya ülni és maradni. De a hitelező ezután mozgatni tudja az automatikus tartózkodást, különösen akkor, ha az Alapértelmezett Értesítést már benyújtották.
- Ideiglenes korlátozó határozat meghozatala: A legtöbb ember ideiglenes tiltakozási rendet társít a családon belüli bántalmazással, de a bíróságtól a visszaélés elleni védelemre irányuló kérelem tartalmazhat egy aukció elhalasztására irányuló kérelmet is. A hitelfelvevőknek ügyvédet kell felvenniük ideiglenes visszatartásra vonatkozó megbízás benyújtására, és az ügyvédnek csalás vagy valamiféle rosszhiszeműség alapján kell találnia a hitelezőt. Még akkor is, ha az ügyvéd sikeres és megnyeri az érvelést, a visszatartásra vonatkozó utasítás nem állandó.
- Kísérlet a rövid eladásra : A hitelezőnek azt mondja, hogy a hitelfelvevő rövid eladásra törekszik, általában nem elég. A hitelfelvevő köteles ajánlatot benyújtani a banknak minősített vevővel. A hitelfelvevővel folytatott tárgyalásokat kezelő ingatlanügynök vagy ügyvéd felhívja a bank tárgyalóját, és kéri az aukció elhalasztását. A bankok gyakran nem veszik figyelembe a halasztást, amíg az aukció néhány nap múlva el nem kerül. Olyan, mintha a bank szeretné, hogy a hitelfelvevők üljenek a tűkre és a tűkre, azon tűnődve, hogy elhalasztják-e az aukciót.
Az írás idején Elizabeth Weintraub, a DRE # 00697006, Broker-Associate a Lyon Real Estate-ben Sacramento-ban, Kaliforniában.