Sajnos ez nem olyan egyszerű, mint amilyennek látszik. A megfelelő tervezés és technikai know-how elengedhetetlen, de a legnagyobb útlezárás valószínűleg finanszírozást jelent - pénzt keres pénzt keresni.
Szóval hogyan kapod a pénzt?
A magánbefektetők, köztük az ismerősök és a kemény pénzkölcsönzők, a legjobb forrást jelentik a házak forgatásához. Ezek a hitelezők nem igényelnek ugyanolyan időt és papírmunkát, mint a hagyományos bankok. Ehelyett maguk értékelik az ingatlanot (mind a fejlesztések előtt, mind az után), valamint a projekt sikeres befejezésének képességét.
Jelzálogkölcsönök a ház átlapolásához?
A hagyományos lakáshitelek valószínűleg nem lesznek lehetőség a befektetési ingatlanok megvásárlására - legalábbis akkor, amikor elindulsz.
A jó hír az, hogy a bankok és a hagyományos hitelezők kölcsönök viszonylag olcsóak: a kamatlábak a legalacsonyabbak a befektetési célú ingatlanok között (de még mindig be kell zárni a záróköltségeket ). Sajnos ezek a hitelek nem mindig praktikusak.
Lassan zárni: Az egyik legfontosabb kihívás, ha egy hagyományos hitelezőt használnak, az az idő, amely a hitel lezárásához szükséges.
A hitelezők megkövetelik, hogy töltsön ki egy kiterjedt alkalmazást, és finom fogazású fésűvel átmennek a pénzügyein . Ha látnak valamit, ami felveti a kérdéseket, akkor további dokumentumokat fog kérni, és még több időt vesz igénybe az alkalmazásának felülvizsgálatához. A folyamat ritkán kevesebb, mint 30 napig tart (45 vagy 90 nap reálisabb lehet), és a befektetési lehetőségek gyakran túl gyorsak az adott idővonalhoz képest.
Különösen, ha a Foreclosure vagy a rövid eladások része a stratégia, akkor valószínűleg frusztrált a sebesség a hagyományos hitelezők.
A jövedelem értékelése: A hagyományos hitelezők a hitelezési döntéseiket a hitel visszafizetésére való képességük alapján alapozzák. Majd megvizsgálják, hogy mennyit keresel minden hónapban a szükséges havi hitelekhez képest az adósság / jövedelem arány kiszámításához . Ha Ön ingatlanbefektető vagy egyébként önálló vállalkozó, akkor nem biztos, hogy a keresett "jövedelem" típusa (a hitelezők szeretik látni a W-2 formákat és fizetni a csonkokat).
Mennyit ér az ingatlan? A hitelezők hasonlítják össze azt az értéket is, amelyet az Ön által megvásárolt ingatlanért vásárol. Hitel-érték arányként ismert, a hagyományos hitelezők gyakran szívesen tartják ezt a számot 80 százalék alá, bár lehetséges, hogy FHA hitelek csak 3,5 százalékkal alacsonyabbak. Ha házat vásárolsz, akkor valószínűleg nem érdemes sok mindent a jelenlegi állapotában - de elég pénzre van szüksége ahhoz, hogy megvásárolhassa az ingatlant és javadhasson a fejlesztésekért, ami többet jelenthet, mint a házé. Az otthoni javítás utáni érték (ARV) lehet jobb intézkedés, de a hagyományos hitelezők csak egy ingatlan jelenlegi értékelt értékét veszik figyelembe.
Klasszikus hitel: a legtöbb bank és a jelzálog-hitelező megköveteli, hogy erős hiteled legyen, hogy hitelhez jusson.
Előfordulhat, hogy nincs kölcsönözve a története, vagy előfordulhat, hogy kedvezőtlen tételeket tartalmaz a hiteljelentéseiben, de ez nem jelenti azt, hogy nem sikerül sikeresen átfedni a házakat. Az alternatív hitelezők érdeklődnek az Ön korábbi projektjeitől, mint a hitelezési pontjai.
Problémák a házzal: A hagyományos hitelezők inkább a jó állapotban lévő otthonokba járnak. Ha vannak egészségügyi vagy biztonsági problémák, akkor a kölcsön nem jár. Megoldhatja ezeket a problémákat, drámaian megnövelve az otthon értékét nyereségért, de a hitelezők a leginkább érdeklődnek a lakások hitelezéséért, amelyek készen állnak.
Lehetetlen? Lehetőség van a hagyományos lakástámogatásra a ház flipjéhez, különösen a következő esetekben:
- Jelentős eszközökkel rendelkezik , amelyek segítenek a minősítésben - függetlenül attól , hogy azokat fedezetként vagy az előleg részeként használják- e.
- Nem szigorúan "forgatja" a házat. Elsődleges lakóhely vásárlásakor (ahol Ön a tulajdonos / lakó), akkor lehet, hogy pénzeszközöket kaphat egy vásárláshoz és egy FHA 203k hitel felhasználásával . Azonban a folyamat lassú, és számos korlátozással jár.
- Jelentős tőkerészesedés van egy másik ingatlantulajdonban, amely felhasználható a hazai hitelkeretre (vagy más eszközökre, beleértve az ingatlanokat is, amelyek fedezetként használhatók). Ne feledje, hogy elveszítheti az ingatlan kizárását, ha nem tud lépést tartani a kifizetésekkel, ezért ez a lehetőség kockázatos (főleg, ha a családja az adott ingatlanon él).
- Tapasztalaid vannak a sikeres projektekben a múltban. Lehet, hogy ingatlan-befektetési hiteleket kaphat a bankoktól és a hitelszövetségektől, ha meggyőzi őket arról, hogy valóságos üzletet folytatnak jól ismerő partnerekkel, szilárd folyamattal és pénzügyi erőforrásokkal.
- Nem kaphat hiteleket. Ha fedezet nélküli zálogjogot tudsz kölcsönezni, valószínűleg hiteleket, például hitelkártyákat is igénybe vehet a fejlesztések finanszírozásához. Az ingatlan megvásárlásához továbbra is szükség van pénzeszközökre, de további pénz származhat fedezetlen hitelből . Ez a stratégia kockázatos, mert a hitelkártyák hírhedten drágák, és a projekted akkor fog megtörni, ha a hitelkeret váratlanul vágott vagy fagyott (plusz rendkívül magas hitelkeretek szükségesek).
Magántulajdonú hitelek
A magánhitelezőknek nyújtott kölcsönök megkönnyítik a fenti kihívások többségét. A fő hátránya a költségek, de a cél az, hogy ezeket a hiteleket stratégiailag. Magántulajdonú hitelek szinte bárhonnan származhatnak, de a legtöbb könyvelési hitel két nagy kategóriába sorolható:
- Hűségeket ismerő emberektől
- Kemény pénzt kölcsönök
Amikor elindulsz, nehéz megtalálni valakit, aki kész pénzt adni - azok az emberek, akik ismerik Önt (és akiknek nincs sok pénzük vagy kockázati toleranciájuk), az lehet az egyetlen lehetőség. Alternatívaként előfordulhat, hogy önnek kell finanszíroznia első néhány ajánlatát.
A hálózat építése: Vegyen részt a helyi ingatlanbefektető közösségben. Idővel találkozni fogsz az emberekkel, és megtanulod, ki potenciálisan kölcsönadhat pénzt. Ráadásul az emberek meg fogják ismerni Önt. Más befektetők, ingatlanügynökök és magánhitelezők látni fogják, hogy elkötelezettek vagyunk a sikeres üzleti tevékenység folytatásában (nem is beszélve az illetékes), és javulni fog a nyereség esélye.
Végül képesnek kell lenned arra, hogy hitelfelvételt kezdjen a kemény pénzt nyújtóktól . Ezek a hitelezők szakosodnak a hitelek és egyéb befektetések kölcsönzéséhez, és eltérnek a hagyományos bankoktól.
Gyors zárás: Egy magánhitelezővel a folyamat más, és a kölcsönt sokkal gyorsabban finanszírozza (egy héttel, vagy ennél jóval, ha jó kapcsolatot létesít egy professzionális hitelezővel). A gyors mozgás versenyelőnyt jelenthet, ha valaki megpróbálja megszerezni a tulajdonát.
Eszközalapú hitelezés: a hitel-jelentések és a jövedelemhányadok kiszámítása helyett a magánhitelezők inkább a vásárolt eszköz értékére koncentrálnak. Ha házat forgat, a hitelező azt akarja tudni, hogy gyorsan eladhatják a házat, hogy visszaszerezzék a pénzüket (mint más hitelezők, a magánhitelezőknek van zálogjoga az ingatlanon , lehetővé téve számukra, hogy birtokba vegyék az ingatlant és eladják, ha nem fizeti vissza a kölcsönt).
Vásárlások és fejlesztések: A magánhitelezők a befektetők befogadásában dolgoznak, és alapjaikat a projekt ARV-jén állítják rendelkezésre. De lehet, hogy nem adnak mindent egyszerre - előfordulhat, hogy le kell vonnia a letéti számláról, miközben a projekt előrehalad.
Fizetés nélkül pénz? Amíg nem sikerül néhány sikeres projektet az öved alatt, a hitelezők megkövetelik, hogy részesüljenek egy projektben. Valamikor lehet, hogy 100 százalékot kölcsönözhet egy projektnek, és több projekt fut egyszerre.
Hitelköltségek
A projektek finanszírozására fordított hitelek drágábbak, mint a lakásvásárlási hitelek. A kamatláb magasabb, és gyakran több pontot kell fizetnie ( vagyis a hitelek egy százaléka ).
A projektek beillesztése rövid távú projektek. Évtizedekig nem fogsz otthonában élni, így a standard 15 éves vagy 30 éves jelzálog nem a megfelelő kölcsön a munkához. A befektetők gyakran szeretnek vásárolni, javítani és eladni egy ingatlan egy éven belül vagy annál kevesebbet, és így működik a legtöbb magánhitel. Ezek a hitelek drágák, ha hosszú ideig tartanak ingatlanot, és ez rendben van, mert a hitelező kockázata nő a visszafizetés visszavonásakor.
Mennyibe kerül felvenni a kölcsönt? A költségek az egész fórumon vannak, és mindent megtárgyalhat. A kamatlábak bárhol bárhol 8 és 20 százalék közötti lehetnek, és 1 és 10 százalékos előleget kell fizetnie. Minél hosszabb ideig dolgozol, és annál jobb a kapcsolatod a hitelezőkkel, annál kevesebbet fog fizetni.
A projekthez rendelkezésre álló pénzmennyiség maximalizálása érdekében a hitelnyújtók gyakran csak kamatmentes kifizetéseket engedélyeznek , és nem kell előrefizetési büntetésnek lennie, hogy bármikor eladhassa és kifizesse a kölcsönt.