Eladók és vásárlók ingatlanvásárlása
Sok ingatlanvásárlási szerződés tartalmaz rendelkezéseket az eladók és a vevők között. Mielőtt aláírná a vásárlási szerződést, olvassa el azt, hogy megtudja, hogyan kezelik a prorációkat, mert a változásokról szóló verbális változást javasolhatja.
A legtöbb esetben, de nem minden, a vásárlók díjat számolnak fel. A díjak terhelésként jelennek meg a vevő zárónyilatkozatán és hitelként az eladó záró nyilatkozatán.
A hitelek növelik az eladó nettó nyereségét, és megtérítik az eladót azokért az elemekért, amelyeket az eladó előre fizetett, az eladó nem az ingatlan tulajdonában van.
Jelzálog kamat prorációk
A bérleti díjjal ellentétben, amelyet előzetesen fizetnek, a jelzálogkölcsön kamatfizetése utólag történik. Ha például január 1-jén jelzálogkölcsönet fizet, akkor decemberben fizet.
Egy új jelzáloghitel után a hitelezők 30 nappal az első jelzálog kifizetés előtt szeretnék kamatot beszedni. Ez azt jelenti, hogy ha bezársz, mondjuk november 15-én, az első jelzálog-befizetésed január 1-jén esedékes. A január 1-i jelzálog kifizetése decemberben fizet.
A hitelfelvevőtől 15 napos kamatot számol fel az Ön zárónyilatkozatával, november 15-től december 1-ig. Ha meg szeretné tudni, hogy érdeklődésed van ebben a forgatókönyvben, itt van a képlet:
- Hitelösszeg x Kamatláb = Éves kamat.
- Éves kamat 12 hónapra osztva = Havi kamat .
- Havi kamat és 30 nap = Napi kamat.
- Napi kamat x 15 nap (kamatfizetés 1. dec.) = Kamatbevétel proráció.
Ugyanez a főszabály vonatkozik azoknak az eladóknak is, akiknek a hitelezői kedvezményezett igénye szerint kamatot kell fizetniük a kölcsönkifizetéshez kapcsolódóan.
Ingatlanjóváírás
Minden állam eltérő módon állapítja meg ingatlanadó naptári évét.
Kaliforniában például a naptári év július 1-től június 30-ig tart. Először is, derítse ki, hogy a megye gyűjti az adókat. Egyes államok előzetesen győjtik az ingatlanadókat , egyesek késedelmesen gyűjtenek, és egyes gyűjtemények az évtől függnek.
Az adókat leginkább két részletben fizetik ki. A következő dolog az, hogy kiderüljön, hogy az a periódus, amely alatt zárul, előre fizetett adókat tartalmaz. Ha az adókat előre fizetik, és Ön az eladó, akkor jóváírást kap. Ha az adókat előre fizetik, és Ön a vevő, akkor felszámolásra kerül. Az ellenkezője igaz, ha az adók még esedékesek és fizetendőek - az eladók terhelési díjat kapnak és a vásárlókat hitelkamatlábat alkalmazzák.
Bizonyos esetekben, még akkor is, ha az adók még nem esedékesek és fizetendőek, ha a záró dátuma közeledik ahhoz az időpontig, ameddig az adók esedékesek, a közelebbi adók fizetik az eladó bevételéből, jóváírják a nem használt részt az eladónak és felszámolják a vevőt ennek megfelelően.
Néhány kiszámító vásárló a vételi szerződésben nem igényel adócsomagot, ha nyilvánvaló, hogy a vevő várhatóan megtéríti az eladónak az előre fizetett adók egy részét. Ha ebben a helyzetben eladók vagy, és nem érti a "nincs proráció" jelentőségét , akkor olyan adót kell fizetnie, amelyet nem az ingatlan elfoglalt.
Lakástulajdonos Szövetség Díjfizetés
Mivel a legtöbb háztulajdonos társulás havi díjakat gyűjt előre (néhány HOA-számla negyedévente vagy évente), ha az eladó még nem fizette meg a díjakat, a díjakat az eladó bevételeiből kell kifizetni. Az eladó jóváírja a fel nem használt részét.
Például, ha a díjak havi 300 dollár, a napi proráció 10 dollár. Amikor a tranzakció a hónap 10. napján zárul, az eladó 10 nap HOA-díj vagy 100 dollárért kerül felszámításra. A vevő 200 dollárt fizet a 20 napos HOA-díjért.
Bérbe adás
A bérleti díjat általában előre fizetik. Azok a vevők, akik befektetési ingatlant vásárolnak, elvárják, hogy hitelt kapjanak a bérleti díjnak azon részét illetően, amely a vevő tulajdonát képező ingatlan időtartamát fedezi.
A november 15-én lezáruló értékesítés, amely egy bérelt ingatlant foglal magában, amely havonta 1000 dollárért bérel, a vevő 15 napos előfinanszírozási vagy 500 dolláros hitelt kap.
Az eladó 500 dolláros terhelést kap. Az eladó birtokában lévő biztonsági letéteket a vevőnek a vevőnek jóváírják, és az eladót terheli.
Biztosítási díjak
A biztosítási díjakat előre fizetik. A vásárlók általában új kockázati / tűzbiztosítási házirendet vesznek igénybe otthon vásárlásakor . Ha azonban a vevő az eladó meglévő hitelét vagy földvásárlási szerződését veszi igénybe , akkor a vevő felkérheti az eladóat a meglévő biztosítási kötvény átruházására.
A tűzbiztosítási kötvényeket átruházzák vagy ellenérték nélkül. Megfontolással azt jelenti, hogy az eladó az adott időszakra visszatérítésre kerül, az eladó nem lesz az ingatlan tulajdonosa. Megfontolás nélkül azt jelenti, hogy nincsenek prorációk. A legtöbb vásárló ma új politikát szerez be.
Utility prorations
Gyakran nem fordul elő, hogy a közszolgálatok a záráskor átterjednek, de a prorációk bizonyos településekre vonatkoznak. Például Sacramento megyében, ha az eladó nem fizet meg a megyei vagy városi közműveket (víz, csatorna, szemét), akkor a közművek átkerülnek az adókedvezményekhez.
A közüzemi szolgáltatásokat ezután levonják az adókötelezettségről a díjakra, és a vevőt jóváírják a jövőbeli adószámlákkal szemben. Láthatja ezt a helyzetet a rövid eladások és a Foreclosures esetében is, mert ha az eladó nem fizet jelzálog kifizetéseket, az eladó valószínűleg nem fizeti a közüzemi számlákat.
Az írás idején Elizabeth Weintraub, a CalBRE # 00697006, Broker-Associate a Lyon Real Estate-ben Sacramento-ban, Kaliforniában.