Az otthon megvásárlása lehet a legnagyobb befektetés, amit az életedben végezni, és a lakásárak több százezer dollár fölött vannak számos piacon.
De a gyártott otthonok általában olcsóbbak, mint a beépített lakások, így elérhetővé teszik a lakóhelyet. Különösen az alacsony jövedelmű fogyasztók és a vidéki területeken élők számára (ahol a vállalkozók és az anyagok nem állnak rendelkezésre), a gyártott házak lehetnek az egyetlen lehetőség.
Mobil, gyártott és moduláris
A lakáshitelek megvitatásakor a hitelezők által használt kifejezések fontosak lehetnek. Amit "mobilháznak" nevezünk, valószínűleg egy "gyártott otthon" (még akkor is, ha az otthon - vagy egyszer volt - mobil). Az informális használathoz mindkét kifejezés működik, de a legtöbb hitelező elkerüli az ingatlanok hitelezését mobilházként kategorizálva.
- A mobilházak 1976. június 15-e előtt készült gyárilag épített otthonok lehetnek. Nagyon szép otthonok lehetnek, de a szabályozó hatóságok előtt építettek bizonyos biztonsági előírásokat, és a legtöbb (de nem minden) hitelező vonakodik kölcsönbe adni ezeket a tulajdonságokat.
- A gyártott otthonok 1976 június 15-e után épültek. Ezek az otthonok az 1974-es Országos Gyártelepített Lakásépítési és Biztonsági Szabályok hatálya alá tartoznak, és meg kell felelniük az Egyesült Államok Lakásügyi és Városfejlesztési Hivatala (HUD) által meghatározott biztonsági előírásoknak. . Ezeket a szabályokat gyakran HUD-kódnak nevezik. A gyártott otthonok állandó fém alvázra épülnek, és telepítés után áthelyezhetők (de a telepítés után az épületek mozgása akadályozhatja a finanszírozást).
- A moduláris otthonok olyan gyárilag épített lakások, amelyeket a helyszínen szerelnek össze, és amelyeknek meg kell felelniük az összes helyi építési kódnak, mint a beépített lakások (szemben a HUD kóddal). Tipikusan állandóan beton alapra vannak felszerelve. Mint a beépített otthonok, a moduláris otthonok általában értéket tartanak és értékelik többet, mint a gyártott vagy mobil otthonok, így könnyebb a hitelek beszerzése a moduláris otthonok számára.
Hol lehet kölcsönbe venni
Többféle módon lehet finanszírozni a gyártott és mobil otthonokban. Mint minden hitel esetében, több különböző hitelezőnek is fizetnie kell. Hasonlítsa össze a kamatlábat , a funkciókat, a zárási költségeket és az egyes hitelek egyéb díjait. Különösen a mobil lakáshitelek esetében fontos a hitel típusa (vagy a kölcsönadó, akivel dolgozol).
Kiskereskedők: A gyártott lakások gyártói általában finanszírozást szerveznek annak érdekében, hogy megkönnyítsék az ügyfelek lakások vásárlását. Bizonyos esetekben az építői kapcsolatok lehetnek az egyetlen lehetőséged az új otthon vásárlásakor. Azonban bölcs dolog felkérni az építőjét, hogy felsorolja számos más (nem kapcsolt) hitelezőt.
Szakosodott hitelezők: Több jelzálog-hitelező szakosodott a mobil és a gyártott otthonok (és szükség esetén a földterület) hitelekért. Bár a hitelezők esetleg finanszírozhatják a vásárlást, a szakosodott hitelezők jobban ismerik a gyártott otthoni vásárlás szempontjait - így hajlandóak az ilyen kölcsönökre vonatkozó alkalmazások felvételére. Valószínűleg a hazai piacra összpontosító hitelezővel kell dolgoznia az alábbi helyzetekben:
- Nem lesz a földje.
- Nem tartja állandóan az otthonát egy alapítványi rendszerhez.
- Olyan otthont veszel, amely nem teljesen új vagy olyan, amelyiknek módosításai voltak.
- Szeretné újrafinanszírozni a meglévő gyártott otthoni adósságot, és a fentiek bármelyike alkalmazható.
Normál jelzálog-hitelezők: Ha otthon és a földet vásárol, és az otthon állandóan egy alapítványi rendszerre van telepítve, könnyebben kölcsönözhet. Számos helyi bank, hitelszövetkezet és jelzáloghitel-bróker képes befogadni ezeket a kölcsönöket.
Javaslatokat kaphat a megbízható hitelezőktől a megbízható emberektől. Ha nem vagy biztos benne, ki kéri, kezdjen el ingatlanügynökkel, munkavállalókkal és lakókkal a mobilházak parkjában, és olyan emberekkel, akikkel tudjátok, akik pénzt vettek fel vásárolt lakások vásárlásához.
Chattel kölcsönök
A chattel kölcsönöket gyakran használják a mobil és a gyártott otthonok számára, különösen akkor, ha az otthon egy parkba vagy egy otthoni közösségbe termesztett. A bérleti kölcsön csak háztartási kölcsön (ellentétben az otthon és a föld együttes kölcsönével).
Ezek a hitelek technikailag személyes vagyonhitelek - nem ingatlanhitelek.
Ez azt jelenti, hogy a kölcsönös hitelek akkor is rendelkezésre állnak, ha a saját tulajdonában van, és külön kölcsönöket kölcsönöznek.
Amikor a hitelezőkkel vásárol, keresse meg, hogy kölcsönzésre vagy ingatlanhitelre vonatkozó árajánlatot kap. A kamattámogatások kamatlábai általában magasabbak, mint az ingatlanadósság kamatlábai, de vannak előnyei és hátrányai az egyes opciókhoz. A Fogyasztói Pénzügyi Hivatal (CFPB) tanulmánya szerint a kölcsönösszegek és a feldolgozási díjak 40-50 százalékkal alacsonyabbak voltak a jelzáloghitelekhez képest, míg a jelzáloghitelekhez viszonyított éves kamatláb (APR) 1,5 százalékkal volt magasabb.
Az előnyök a következők:
- Nem kell az ingatlan tulajdonosa, amely kisebb mértékben tarthatja a kölcsönt (bár valószínűleg fizetni a havi díjaknak).
- A feldolgozási költségeknek alacsonyabbaknak kell lenniük az ingatlanadósság zárási költségeinél.
- A zárási folyamat jellemzően gyorsabb és kevésbé érintett, mint az ingatlanhitel lezárása.
A csekély kölcsönök hátrányai a következők:
- A kamatlábak magasabbak, így a fizetési és kamatköltségei magasabbak lesznek, mint ha egyenértékű ingatlanhiteleket használnak.
- A visszafizetési időszak rövidebb lehet (a visszafizetési határidő akár 15 vagy 20 év is lehet), bár egyes hitelezők hosszabb kölcsönöket engedélyeznek. A rövidebb távon magasabb havi kifizetésekre van szükség , de az adósság törlesztése gyorsabban csökkenti a kamatköltségeket.
A hazai viszonteladók és a szakosodott hitelezők gyakran kínálnak csalási hiteleket, és az Egyesült Államok Népszámlálási Hivatala megállapította, hogy az újonnan gyártott lakások 80 százaléka 2015-ben személyes tulajdont jelent. De egyes hitelezők egyaránt kínálnak személyi kölcsönöket és ingatlanhiteleket. Beszélj több hitelezővel, és kérdezd meg az előnyöket és hátrányokat az otthon címeként, mint ingatlan, a személyes vagyon helyett.
Kormányzati hitelprogramok
Számos kormány által támogatott hitelprogram megfizethetőbbé teheti a gyártott otthonra adott kölcsönöket. Feltéve, hogy eleget tesz ezeknek a programoknak való megfelelés feltételeinek, kölcsönözhet olyan jelzálog-hitelezőknek, akik visszafizetési garanciát kapnak az amerikai kormánytól - ha nem fizeti vissza a kölcsönt, akkor a kormány lép be és fizet a hitelezőnek.
A kormány által támogatott hitelprogramok valószínűleg a legjobb lehetőség a kölcsönzésre, de egyes mobil és gyártott otthonok nem jogosultak.
Az FHA hiteleket a Federal Housing Administration (FHA) biztosítja . Ezek a hitelek különösen népszerűek, mivel alacsony előleget, fix kamatot és fogyasztóbarát szabályokat tartalmaznak. Ahhoz, hogy jogosult legyen az FHA hitelre, több feltételnek is teljesülnie kell:
- Az otthont 1976. június 15-e után kellett volna megépíteni.
- A lakásnak meg kell felelnie a HUD kódexnek, és eleget kell tennie a helyi előírásoknak. Az otthoni módosítások nem felelnek meg.
- A ház minden egyes szakaszának hozzá kell rendelnie a vörös tanúsító címkét (vagy HUD-címkét). Például kettős házak esetén két címke szükséges.
A gyártott lakástulajdonosok számára két FHA program áll rendelkezésre.
Az FHA II. Címben szereplő hitelek közé tartozik a népszerű 203 (b) hitel - amelyet a helyszínen épített otthonok is használnak -, amely lehetővé teszi a vevők számára, hogy 3,5 százalékos előleget fizessenek . A kormánygarancia költségeinek fedezéséhez minden egyes havi befizetésnél fel kell fizetnie az első jelzálog-biztosítási díjat, valamint a folyamatos jelzálog-biztosítási díjat. Kell egy tisztességes hitelminősítés ahhoz, hogy jogosult legyen egy FHA hitelre, de a hitelnek nem kell tökéletesnek lennie. Plusz tehetséges pénzt is használhat az előleg és a záró költségek finanszírozására, és akkor is az eladó segíthet ezekkel a költségekkel.
A II. Címben szereplő kölcsönök ingatlanhitelek, így együtt kell vásárolnunk az ingatlant és az otthont, és az otthont állandóan telepített jóváhagyott alaprendszerre kell telepíteni. A hitelek 15-30 évig tarthatnak.
Az FHA I. cím hitelek állnak rendelkezésre a személyes vagyon hitelek - hasznos, ha nem a föld tulajdonosa. Azonban, ha otthont helyez a bérlakásoknak, a lízingszerződésnek meg kell felelnie az FHA irányelveinek. Például hároméves kezdeti bérleti időre van szükséged, és legalább hat hónappal előre értesíteni kell a lízing megszüntetését. A szükséges előlegek akár öttől 20 százalékig is alacsonyak lehetnek, de ez a követelmény a hitelezőtől a hitelezőig változik, és attól függ, hogy milyen a hitelminősítése. Az I. címre vonatkozó további követelmények a következők:
- Az otthont kell a hitelfelvevő elsődleges lakóhelye.
- A telepítési helyszínnek tartalmaznia kell a csatornázást és a vízellátást.
- A már újonnan gyártott lakásoknak egyéves garanciát kell tartalmazniuk.
- A HUD által jóváhagyott értékelőnek meg kell vizsgálnia a tételt.
Az I. cím szerinti kölcsönök csak háztartási kölcsönök lehetnek, mint pl. A kölcsönök, de felhasználhatók egy csomó és egy otthoni vásárláshoz is. Az I. cím szerinti hitelek maximális összege alacsonyabb, mint a II. Cím szerinti hitelek maximális értéke, és a hitel feltételei rövidebbek: Egyszemélyes otthon és tétel esetén a maximális törlesztési idő 20 év.
A VA kölcsönök a kiszolgálótagok és a veteránok rendelkezésére állnak, és felhasználhatók gyártott és moduláris házakhoz. A VA hitelek különösen vonzóak, mert nincs pénzük, és nincs havi jelzálogbiztosításuk (feltételezve, hogy a hitelező lehetővé teszi, és megfelelnek a hitel- és jövedelemkövetelményeknek). A lefizetés lefuttatása azt jelenti, hogy magasabb havi kifizetésekre lesz szükséged - és többet fizetsz a kamatokhoz - de bizonyos esetekben van értelme. Egy VA hitelre a gyártott otthonban:
- Az otthont állandóan az alapítványhoz kell kötni.
- Meg kell vásárolnod az otthonodat a földdel együtt, ahol az otthont tulajdonképpen ingatlannak tekinted.
- Az otthonnak elsődleges lakóhelynek kell lennie (nem egy második otthoni vagy befektetési ingatlan).
- Az otthonnak meg kell felelnie a HUD kódnak, és csatolni kell a HUD-címkéket.
Az FNMA hitelek egyre inkább elérhetőek a gyártott otthonok számára, mivel az ügynökség meg kívánja növelni a megfizethető lakhatási lehetőségek finanszírozását. Kérje meg a hitelezőjét, hogy bármilyen új program áll-e rendelkezésre a közelgő vásárláshoz.
Különböző hitelezők, különböző szabályok
Bár a fent leírt hitelek egy részét az USA kormánya támogatja, a hitelezők szabályozhatják a kormányzási szabályokat szigorúbb szabályokat. Ezek a "fedvények" megakadályozhatják a kölcsönöket, de más bankok eltérő szabályokat alkalmazhatnak. Ez még egy ok, amiért fizetni kell a vásárláshoz - meg kell találnia a hitelezőt versenyképes költségekkel, és olyan hitelezőt kell találnia, aki kielégíti az Ön igényeit.
Különösen akkor, ha a gyártott otthonokról van szó, a hitelezők elmondhatják Önnek, hogy nem jogosultak a kormány által biztosított programokra. Ez lehet igaz, de a legjobb, ha több FHA vagy VA hitelezővel ellenőrizzük, mielőtt feladja ezeket a lehetőségeket.
Néhány példa olyan területekre, ahol a különböző hitelezők különböző szabályokat határoznak meg:
- Hitel-érték arány: Előfordulhat, hogy csak 3,5 százalékot adhat le, vagy 20 százalékos előleget kell fizetnie .
- Hitelezési pontszámok: A hitelkeretektől függően egyes hitelezők nem hajlandóak dolgozni veletek, míg mások a hitelezésen alapuló különböző kamatlábakat vagy előlegfizetési feltételeket határoztak meg.
- Otthon típusa: Néhány VA és FHA hitelező nem hajlandó kölcsönözni a gyártott otthonokba, de nyitottabbak lehetnek a moduláris otthonok számára. Néhányan nem hajlandók finanszírozni egyszemélyes, de kettős vagy nagyobb otthont finanszíroznak.
- Bérlő lakóhelye: Ha egy parkban vagy közösségben szeretne élni, akkor a hitelezők tudni szeretnék, hány lakó bérel, mint hány otthona.
- Chattel vs. Jelzálog: Egyes hitelezők csak csekély kölcsönöket kínálnak, így ez az egyetlen termék, amit felajánlnak. Hasonlóképpen, egyes hitelezők nem vállalnak személyi vagyonhiteleket.