Mit kell tudni a rövid értékesítésről és a kizárásokról?
A rövid értékesítés és a kizárások két különféle tranzakciót alkotnak, amelyek megegyeznek a zavaró jellegű ingatlanok közös nevezőjével, amely jelzálogkölcsönöket foglal magában. (Nem egymással felcserélhető feltételek - bár a legtöbb ember nem veszi észre, különbség van a kettő között.)
Számos otthoni vásárló elkezdi keresni a rövid értékesítést és a kizárásokat abban a reményben, hogy olcsó házat vásárolhatnak, akár befektetési célból, akár lakóhelyként.
Úgy vélik, hogy sok pénzt takaríthat meg, vagy kevesebbet vásárolhat otthonra , mint a piaci érték.
Amikor a vevők felhívják, hogy azt mondják, hogy rövid eladásra vagy kizárásra vágynak, adok nekik a valóságellenőrzést. Ez az igazság az, hogy valószínűleg nem fognak pénzt megtakarítani, mivel a bankok a rövid lejáratú értékesítést és a piaci értékű kizárások értékét értékelik, az ingatlan állapotának pótlására. Vannak azonban kivételek is, és minden oly gyakran a helyzet igaza lesz. Ez inkább kivétel, mint a szabály.
Kezdjük megvizsgálni a rövid eladások és a kizárások közötti különbségeket.
Egy rövid eladó ingatlan alapvető jellemzői
- Egy rövid eladó ház olyan otthon, amely nem a bank tulajdonában van. Azonban ahhoz, hogy az értékesítés lezáruljon, a banknak jóvá kell hagynia az értékesítést.
- A cím még mindig a lakástulajdonosok nevében van, és a tulajdonosok gyakran élnek az ingatlanban, mert nem engedhetik meg maguknak, hogy máshova menjenek.
- A lakástulajdonosok jelzálogkölcsönbe adhatnak vagy nem, a bűnözés nem mindig követelmény.
- Dokumentált hátrányos levélre van szükség . Ez a nehézség magában foglalhatja a foglalkoztatás elvesztését vagy a kényszeres nyugdíjba vonulást, egészségügyi vonatkozású lehet, vagy az eladók elválhatnak vagy szembenézhetnek a bebörtönzéssel.
- Néhány rövid értékesítés fordított jelzáloggal rendelkezik, amelyet az elhunyt eladók írtak alá, vagy olyan második hiteleket, amelyek csődbe mentek, de soha nem adták ki.
- Habár az otthon nem feltétlenül víz alatti, a legtöbb rövid eladás esetén a teljes összegnek kevesebbet kell fizetnie a hitelezőnek. Az eladó rövid értékesítésre is jogosult lehet, ha a saját tőke nem elegendő az összes eladás költségeinek fedezésére, mint például a jutalékok és a záró költségek.
A kizárás tulajdonságának alapvető jellemzői
- A kizárások olyan lakások, amelyek a jelzálog-hitelező tulajdonában vannak, vagy - ha a jelzálogot biztosították vagy garantálták - egy kormányzati szervezet, például Fannie Mae, Freddie Mac vagy HUD.
- Vannak különböző módokon a hitelező szerezni címet a kizárási ingatlan. A legáltalánosabb módszer az, hogy kizárják a lakástulajdonosokat a jelzálog meg nem fizetéséért. Azonban a bank egyéb okokból kizárhatja a bankot, például az olyan eljárásokat, amelyeket a lakástulajdonos az otthont elad egy másik személynek a kölcsön kifizetése nélkül. Az értékesítések tárgya nem engedélyezett. A bankok a kizárási vagyontárgy tulajdonjogával is rendelkezhetnek a kizárás vagy bírósági kereset jogcímén.
- Amikor a bankok elszállítják a kizárási vagyontárgyat, elszállítják az utasokat és biztosítják az otthont. Általában egy vagyonkezelő cég leállítja a vizet, és talán felborul az ablakokon és az ajtókon, és megváltoztatja a zárakat. Ezért a Foreclosures gyakran szűkös a környéken.
Foreclosures és Short Sale Transactions feltételei
Majdnem minden rövid értékesítés és kizárás értékesítése az "as-is" állapotában történik.
Egyes bankok befektetni fognak a kizáró otthonok kiépítésébe, mivel a bankok tudják, hogy növelhetik nyereségüket újrabeszerzéssel, de sok bank eladja az otthont ugyanabban a helyzetben, amennyit a korábbi lakók elhagyták, bár sajnálatos.
Néha enyhítõ körülmények állnak fenn, amelyek mellett a bank egy nagyobb hiba árcsökkentését teszi lehetõvé, de ez ritka. Lehet például kérni egy csökkentést vagy hitelt a kemence vagy a tető cseréjéhez, de ha a piac forró és egy másik vevő fizethet készpénzt, a bank valószínűleg elutasítja ezt a kérést.
A fő különbség a kizárási ingatlan feltétel és a rövid eladási lakás állapota szerint a kizárás állapota ismeretlen lehet. A kizárási otthon hónapokig, akár évekig üresedhet, amikor is penész vagy víz behatolhat. Néha a tulajdonosok elszállítják az otthont, vagy nem megfelelően tartják fenn, amikor az otthont kizárják. Összehasonlításképpen, a rövid eladósok általában jobban ápolják otthonaikat, és nyilvánosságra hozhatják a vevőt.
Egy másik különbség egy kizáró ingatlan általában 30 nap múlva bezáródik. Egy rövid értékesítés, amelyhez banki jóváhagyást igényel, átlagosan 30 naptól 3 hónapig terjedhet, csak azért, hogy megkapja a rövid értékesítési jóváhagyási levelet , majd további 30 napot zárjon be, legalábbis kétszer annyi ideig.
Hol és Hogyan vásárolhat Foreclosures
Hacsak a bank nem kicsi és nem helyi, valószínűtlen, hogy a nyilvánosság számára értékesítési piacot kínáljon. A bankok általában kizárják a kizárásukat 5 módon. Az ömlesztett adásvételi módszer kivételével a bankok többsége eladja Foreclosure-okat, profitot jelent a bank számára.
- Egy vagyonkezelő árverésén vagy sheriff aukción. Ez az eljárás egy felajánlási folyamat, amely a bíróság vagy más állami épület lépcsőjén folyik. Általában az ajánlatoknak készpénznek kell lenniük, és a bank minimális tartalékárat határoz meg. Abban az esetben, ha vannak magasabb jótállás, a vevő vállalja a felelősséget ezekért a jótállásért. Az árverésen részt vevő vásárlók gyakran nem működnek együtt ingatlanügynökkel.
- Ömlesztett adásvétel a magánbefektetőknek. Ezek lehetnek olyan otthonok, amelyeket nem árverésen vagy otthonokban adtak el, a bank soha nem árverésre bocsátott. A bank ezeket az otthonokat csoportokba csomagolja és a teljes csomagot egy befektetési vevőnek vagy cégnek eladja meredeken.
- Egy online aukciós cégen keresztül. Sok online otthoni aukció fenntartott ajánlatot tesz, amelyen a lakóhely nem fogja eladni, ha a tartalék nem teljesül. Gyakran megkövetelik a vevőtől, hogy díjfizetési bónuszt fizetjen, például 5 százalékkal a felajánlott ár fölött, mint díj az aukciós társaságnak. Az eredeti eladási árak gyakran a fenntartott ajánlati ár alatt vannak, és megtévesztésnek tűnhetnek. A legtöbb ilyen weboldal lehetővé teszi, hogy a saját ügynöke képviselje Önt.
- Azáltal, hogy az otthont egy REO ügynökrel végzi el, és kínálja az otthoni eladást az MLS-ben. A REO ügynök a bank vagyonkezelőjével dolgozik és BPO-t készít. Az ügynök értékeli a feltételt, és lehetővé teszi a levonását az AS IS állapotához, így az otthon alapvetően piaci értéken szerepel. Az ügynök képviselhet Önt.
- Azáltal, hogy az otthont értékesíti a saját weboldalán, és lehetővé teszi az elektronikus ajánlatok benyújtását. Ez gyakoribb a kormányzati szervezetekkel szemben. A bankok is fizetik az ügynököt, hogy képviselje.
Hol és hogyan vásárolj rövid eladásokat
A vevő vagy befektető nem vásárolhat rövid eladásokat közvetlenül a háztulajdonostól. Valójában sok rövid értékesítésnek meg kell követelnie a vevőt, hogy írjon alá egy kar hosszúságú bizonylatot, amely azt állítja, hogy az eladók és a vevők között már nem létezik kapcsolat. Volt olyan bankja, amely elutasít egy rövid eladást, mert a vevő egy közelben lakó szomszéd.
(Ezenkívül egyes felek kifogásolhatják ezt a gyakorlatot, és megtagadják ezt az információt a banktól, ám aláírhatják a kar hosszúságát, de titokban elmulasztják felfedni a kapcsolatot az eladóval.A Kalifornia államban ez az intézkedés rövid eladós jelzálog-csalásnak minősülhet, amely lehetővé teszi a bank számára, hogy megszüntesse az eladónak felajánlott kötelezettség feloldását.)
Fel kell vállalnia a saját ingatlanügynököt, hogy képviselje Önt egy rövid eladás vásárlásakor. Ez az ügynök nem lehet a jegyzési ügynök. Megéri a saját képviseletét. Emellett a bank általában csökkenti a jutalékot a tőzsdei ügynököknek, akik kettős ügynökséget folytatnak rövid eladással.
Ügynöke meg kell határoznia Önnek, hogy hány bank és illeték van bevonva annak érdekében, hogy megfelelően felkészülhessen a rövid eladásra szóló várakozásra. Ügynöke azt is szeretné ellenőrizni, hogy az eladó rövid eladásra jogosult. Bár nem minden rövid értékesítésre szükség van egy eladó nehézségeire, a legtöbbjük.
Végül egy tipp: a bankok számláló ajánlatot tehetnek fel, és magasabb árat kérhetnek. Ha az ingatlan javításra szorul, akkor sikerrel zárhatja be az elfogadott eladási árat, ha bemutatja a bankot néhány dokumentált becsléssel és fényképekkel.
Az írás idején Elizabeth Weintraub, a CalBRE # 00697006, Broker-Associate a Lyon Real Estate-ben Sacramento-ban, Kaliforniában.