Nem, nem okozták a jelzáloghitel-válságot. Itt van mit csinált
Szerep a jelzálogpiacon
Fannie és Freddie kormányzati szponzorok voltak.
Ez azt jelentette, hogy versenyképesnek kell lenniük, mint egy magánvállalat, és meg kell őrizni részvényárukat. Ugyanakkor a szövetségi kormány implicit módon garantálta a másodpiacon eladott jelzáloghitelek értékét. Emiatt kevésbé tőkét tartottak, hogy veszteség esetén támogassák jelzálogjukat. Ennek eredményeként Fannie és Freddie nyomást gyakoroltak arra, hogy kockáztassák, hogy nyereségesek legyenek. Azt is tudták, hogy nem szenvedik a következményeket, ha a dolgok dél felé fordulnak.
A kormány úgy állította fel őket, hogy lehetővé tegyék számukra, hogy minősített jelzálogokat vásároljanak a bankoktól , biztosítsák és eladják a befektetőknek. A bankok az új jelzáloghitelek felhasználására fordították az alapokat. Az évek során Fannie és Freddie támogatta az évente kiadott új jelzálogok felét. 2007 decemberéig, amikor a bankok megkezdték a hitelezés megszorítását, az összes jelzálog 90% -át érintette.
Szerepet a lakhatási válság idején
A kormányrendelet megtiltotta Fannie és Freddie számára, hogy magas kockázatú jelzáloghiteleket vásároljanak.
De ahogy a jelzálogpiac megváltozott, így tették az üzletüket.
2005-2007 között kevés hagyományos, fix kamatozású hitelhez jutottak, amelyek 20 százalékkal csökkentek. Feltöltődtek subprime , csak kamatozású vagy negatív amortizációs jelzálogokra. Ezek voltak a hitelek típusa, a bankok és a szabályozatlan jelzáloghitel-ügynökök.
Fannie és Freddie rosszabbá tették a származékos ügyletek használatát, hogy fedezzék a portfólióik kamatkockázatát. De mivel a magánszektorban a részvénytársaságok kedvére voltak, ezt azért tették, hogy versenyképessé váljanak más bankokkal. Mind ugyanazt csinálják.
Fannie Mae hitelszerződései:
- 62% negatív amortizáció
- 84% -os kamat
- 58% subprime
- 62% kevesebb mint 10% előlegfizetést igényelt.
Freddie Mac hitelei még kockázatosabbak voltak:
- 72% negatív amortizáció
- 97% -os kamat
- 67% -os subprime
- 68% -uk kevesebb mint 10% előlegfizetést igényelt.
Ezek az egzotikus és másodlagos jelzálogok mérsékelték Fannie és Freddie kölcsönszerződéseit.
Fannie és Freddie kevésbé mérgező hitelek, mint a legtöbb bank
A szabályok szerint Fannie és Freddie kevesebbet vett ilyen kölcsönökért, mint a legtöbb bank. Ezek a hitelek többet szereztek a piaci részesedés fenntartásában egy nagyon versenyképes piacon.
2005-ben a szenátus olyan törvényjavaslatot szponzorált, amely megtiltotta számukra, hogy portfóliójukban jelzálogalapú értékpapírt tartsanak. A kongresszus csökkentette a kormány kockázatát. Összességében a két GSE tulajdonában álló vagy garantált 5120000000000 $ a 11,2 trillió dolláros jelzálogpiacon.
De a szenátusi törvényjavaslat nem sikerült, és Fannie és Freddie növelték a kockázatos hitelek állományát.
A hitelek magas kamatlábaiból több pénzt tudtak előállítani, mint a hitelek eladásából származó díjakból. Ismét arra törekedték, hogy magas részvényárakat tartsanak fenn egy nagyon versenyképes lakáspiacon.
A kormány által szponzorált vállalatok, Fannie és Freddie több kockázatot vállaltak, mint amilyennek kellett volna. Nem védik azokat az adófizetőket, akik végül el kellett válniuk a veszteségeikért. De nem okoztak a lakáshalmozódást. Nem árasztották el a piacot egzotikus hitelekkel. Ehelyett a jelzálogpiaci válság következménye volt, nem pedig oka.
A származékok segítik Fannie leomlását
2007-ig portfóliójuk 17% -a subprime vagy Alt-A hitel volt. De aztán a lakásárak csökkentek, és a lakástulajdonosok elkezdtek mulasztani. Ennek eredményeképpen a másodlagos hitelek viszonylag kis hányada hozzájárult a veszteségek 50% -ához.
Mivel a GSE-k, Fannie és Freddie nem volt köteles ellensúlyozni a hitelportfólió méretét, elegendő tőke a tőzsdei értékesítésből, hogy lefedje. Mind a lobbitevékenységük, mind a hitelezésük biztosításának eredménye volt. Ehelyett portfólióik kamatkockázatát fedezték le derivatívákkal . Amikor a derivatívák értéke csökkent, így a hitelek garantálására is képes volt.
Ez a származékos termékekkel szembeni kitettség bizonyult a bukásra, mint a legtöbb bank esetében. Mivel a lakásárak csökkentek, még a minősített hitelfelvevők is többet köszönhettek, mint az otthoni érték. Ha valamilyen okból eladniuk kellett volna a házat, kevesebb pénzt vesztenénk el, ha a bank kizárná. A negatív amortizációval rendelkező hitelezők és a kamatmentes kölcsönök még rosszabb formában voltak.
A Fannie és Freddie megszüntetése elpusztítja a lakáspiacot
Egyes törvényhozók javasolják Fannie és Freddie megszüntetését. Mások azt sugallják, hogy az Egyesült Államok Európában másolják le a fedezett kötvényeket a legtöbb lakáshitelezés finanszírozására. A fedezett kötvényekkel a bankok megtartják a hitelkockázatot lakáshitelükön. Ezek a jelzálogok által támogatott kötvényeket külsõ befektetõknek adják el. Ez lehetővé teszi számukra a kamatkockázat felszabadítását.
Mi történne, ha a Kongresszus megszünteti Fannie-t és Freddie-t? Ez jelentősen csökkentené a jelzáloghitelek elérhetőségét és növelné a költségeket. A bankok habozzák kiadni a jelzálog, hogy nem garantált. A jelzáloghitelek kamatlábai akár 9-10 százalékot is elérhetnek. A jelzálogok ritkaak és drágák lennének. Az amerikai lakáspiac összeomlik.