Hogyan működnek a jelzálogalapú értékpapírok, amíg nem
Amikor MBS-be fektet, akkor megvásárolja a jogait, hogy egy köteg jelzálogot kapjon.
Ez magában foglalja a havi kifizetéseket és a megbízó visszafizetését. Mivel ez a biztonság, a jelzálog csak egy részét vásárolhatja meg. A kifizetések egyenértékű részét kapja. Az MBS származék, mert az alapul szolgáló eszközből származik.
Hogyan működik egy jelzálog által támogatott biztonság?
Először is, egy bank vagy jelzálog-vállaló lakáshitelezést végez. A bank ezután eladja ezt a kölcsönt egy befektetési banknak . A befektetési banktól kapott pénz felhasználásával új hiteleket állít elő.
A befektetési bank a hiteleket egy hasonló kamatozású jelzálogköteghez köti . Ez a köteg egy erre a célra kialakított speciális cégbe kerül. Ezt speciális célú járműnek vagy speciális befektetési járműnek nevezik. Ez megtartja a jelzáloggal fedezett értékpapírokat a bank egyéb szolgáltatásaitól elkülönítve. Az SPV forgalmazza a jelzálogalapú értékpapírokat. A jelzálog a SPV-ben marad.
A kormányzati szervek is részt vesznek a legtöbb jelzálogalapú értékpapírban.
Ezek Fannie Mae , Freddie Mac és Ginnie Mae. Fannie Mae és Freddie Mac mindketten MBS-t vásárolnak és értékesítenek. A szövetségi kormány garantálja a kifizetéseket. Azok, akik MBS-t vásároltak, tudták, hogy nem veszítik el befektetéseiket. A Ginnie Mae is garantálja, hogy a befektetők megkapják a kifizetéseket. (Forrás: "Jelzáloggal fedezett értékpapírok", SEC.)
A jelzáloggal fedezett értékpapírok típusai
A legegyszerűbb MBS az átmenő részvételi bizonyítvány . Megfizetik a tulajdonosok számára a jelzálogkötegben megfizetett tőkeösszegek és kamatfizetések méltányos részesedését.
A 2000-es évek elején az MBS piac nagyon versenyképes volt. A bankok bonyolultabb befektetési termékeket hoztak létre az ügyfelek vonzására. Például a jelzálogkölcsönektől eltérő kölcsönökre vonatkozó fedezett adósságkötelezettségeket fejlesztettek ki. De ezt a származékos stratégiát MBS-re is alkalmazták.
A befektetési bankok szétcsúszták a jelzálogkötvényeket hasonló kockázati kategóriákba, más néven tranche- ként. A legkevésbé kockázatos részlet az első három-éves kifizetést tartalmazta. A hitelfelvevők nagy valószínűséggel fizettek az első három évben. Az állítható kamatlábú jelzálogok esetében ezekben az években a legalacsonyabb kamatlábak is vannak.
Egyes befektetők inkább a kockázatosabb részletet részesítették előnyben, mert magasabb kamatozásúak voltak . Ezek a részletek tartalmazták a kifizetések negyedik-hetedik évét. Mindaddig, amíg a kamatlábak alacsonyak maradtak, a kockázatok továbbra is kiszámíthatók. Ha a hitelfelvevő előre fizetett a jelzálogot, mert refinanszírozta, akkor a befektetők visszaérkeztek a kezdeti befektetésükre.
A kamatlábak emelkedése esetén a kockázatok növekedtek. Az állítható kamatlábú jelzálogkölcsönzõk lekötötték az õket, amikor kifizetéseik emelkedtek.
Nem tudták refinanszírozni, mert a kamatok magasabbak voltak. Ez azt jelentette, hogy valószínűbb az alapértelmezettség. A befektetők mindent elvesztettek. Itt van Ryan Gosling a The Big Short című filmben.
Jelzálogalapú értékpapírok megváltoztatták a lakást
A jelzálog-fedezetű értékpapírok találmánya teljesen forradalmasította a lakhatási, bank- és jelzáloghitel-vállalkozásokat. Eleinte a jelzálogalapú értékpapírok több embert is megengedtek lakások vásárlására. Az ingatlanpiaci fellendülés során sok bank és jelzáloghitel-vállaló kölcsön nélkül kölcsönzött. Ez lehetővé tette az embereknek, hogy olyan jelzálogba jussanak, amelyet nem engedhettek meg. A hitelezők nem érdekeltek. Tudták, hogy eladhatják a kölcsönöket, és nem fizethetik meg a következményeket, ha és ha a hitelfelvevők nem teljesítenek.
Ez létrehozott egy eszköz buborékot . 2006-ban tört ki a másodlagos jelzálogpiaci válsággal .
Mivel sok befektető, nyugdíjalap és pénzügyi intézmény tulajdonosa jelzálog-fedezetű értékpapírokkal rendelkezett, mindenki veszteséget vesztett. Ez hozta létre a 2008-as pénzügyi válságot .
A jelzálog-fedezetű értékpapírok meghiúsultak
Lyndon Johnson elnöke létrehozott jelzálog-fedezett értékpapírokat, amikor engedélyezte az 1968. évi chartát. Fannie Mae-t is létrehozta. Szerette volna a bankoknak eladni a jelzálogokat. Ez felszabadítaná az alapokat, hogy kölcsönözzen több lakástulajdonosnak.
Az LBJ nem számított arra, hogy a Charta Törvény megszünteti a jó hitelezési gyakorlatokat. A bankok hamar rájöttek, hogy már nem kell elveszíteniük a veszteséget, ha a hitelfelvevő nem fizette ki a kölcsönt. A bankok fizetik a kölcsönt, de nem bántódtak, ha a hitel rosszul ment. Nem voltak olyan óvatosak a hitelfelvevők hitelképességével kapcsolatban.
A jelzáloggal fedezett értékpapírok lehetővé tették a nem banki pénzügyi intézmények számára a jelzáloghitel-ügyletbe való belépést is. Az MBS előtt csak a bankok rendelkeztek nagy összegű betétekkel a hosszú lejáratú hitelek megszerzéséhez. Volt a mély zsebek, hogy megvárják, amíg ezeket a kölcsönöket visszafizetik 15 vagy 30 évvel később. Az MBS találmánya azt jelentette, hogy a hitelezők azonnal visszavették a pénzüket a másodpiaci befektetőkből. A jelzálogkölcsönzők mindenhol felbukkannak. Ők nem voltak túl óvatosak ügyfeleik fizetőképességével kapcsolatban. Ez nagyobb versenyt teremtett a hagyományos bankok számára. Meg kellett csökkenteniük a szabványokat a versenyre.
A legrosszabb, az MBS nem volt szabályozva. A szövetségi kormány szabályozta a bankokat annak biztosítására, hogy betéteseik védelmet élvezzenek. Ezek a szabályok azonban nem vonatkoztak az MBS-re és a jelzáloghitel-ügynökökre . A bankbetétesek biztonságosak voltak, de az MBS befektetők egyáltalán nem voltak védettek.