Az ingatlanpiac összeomlik?

Ismerje meg a figyelmeztető jelzéseket és mit kell tennie

2017-ben az amerikaiak többsége aggódni kezdett, hogy az ingatlanpiac összeomlik. Valójában a megkérdezettek 58 százaléka egyetértett abban, hogy a következő két évben "lakhatási buborék és árkorrekció" lesz. Ennek eredményeként 83 százalékuk úgy gondolja, hogy jó ideje eladni.

Figyelmeztető jelek

Rengeteg jel van arra, hogy a lakáspiac buborékterületre mutat. A legtöbb összeomlás csak azért fordul elő, mert egy eszköz buborék kipattant.

Az eszközbuborék egyik jele az, hogy a lakásárak emelkedtek. A nemzeti median családok árai 32 százalékkal magasabbak az inflációhoz képest . Ez hasonló a 2005-ös évhez, amikor 35% -ot túlértékeltek.

A Housing Bellwether Barométer a homebuilderek és a jelzáloghitel-vállalatok indexe. 2017-ben felhúzódott, mint 2004-ben és 2005-ben. Szerint a Stack Financial Management, aki a 2 008-as pénzügyi válságot előre jelezte . Hasonlóképpen, az SPDR S & P Homebuilders ETF 400 százalékkal emelkedett 2009 márciusa óta. Az S & P 500 270 százalékos emelkedésének felülmúlta.

A Case-Shiller nemzeti index 2016 decemberében rekordot ért el. Az áremelkedések hét városi területen koncentrálódnak. A háztartások árai Denverben és Dallasban 40 százalékkal magasabbak, mint a prerecessziós csúcsok. Portland és Seattle ára 20 százalékkal magasabb, és Boston, San Francisco és Charlotte 10 százalékkal magasabbak a csúcsoknál.

A Denverben, Houstonban, Miamiban és Washingtonban elért lakásárak a CoreLogic szerint legalább 10 százalékkal magasabbak, mint a fenntartható szintek.

Ugyanakkor, megfizethető lakhatás zuhant. 2010-ben az országos bérleti egységek 11 százaléka megfizethető volt az alacsony jövedelmű háztartások számára. 2016-ra mindössze 4 százalékkal csökkent.

A hiány a legrosszabb a városokban, ahol a lakásárak megugrott. Például a Colorado állománya a megfizethető bérleti díjak 32,4 százalékról 2010 óta csak 7,5 százalékra esett vissza.

2017 márciusában William Poole, a Cato Intézet munkatársa figyelmeztetett egy másik subprime válságra. Felhívta a figyelmet arra, hogy a Fannie Mae hitelének 35% -a jelzálog-biztosításot igényel. Ez a 2006-os szintről szól. Bizonyos szempontból ezek a hitelek rosszabbak. Fannie és Freddie 660-ról 620-ra csökkentették a subprime fogalmát. Ez azt jelenti, hogy a bankok már nem hívják a kölcsönfelvevőket 620 és 660 másodperc közötti pontszámmal. Poole volt a Kansas Federal Reserve Bank vezetője, aki 2005-ben figyelmeztette a másodlagos jelzáloghitel-válságot.

2016-ban az összes háztartási értékesítés 5,7% -át vásárolták a gyors újraértékesítéshez. Ezek a "flip" lakások felújításra és kevesebb mint egy év alatt kerülnek értékesítésre. A Attom Data Solutions szerint a legmagasabb százalékarány 2006 óta, az utolsó fellendülés idején.

A 2008-as lakáspiaci összeomlás

Azok a személyek, akiket a 2008-as összeomlásba fogtak, megrémülnek, hogy egy 2017-es buborék újabb összeomláshoz vezet. De olyan erők okozták, amelyek már nincsenek jelen. A hitel-nemteljesítési csereügyletek biztosította származékos ügyleteket , például jelzálogalapú értékpapírokat . A fedezeti alapkezelők óriási igényt teremtettek ezekre a feltételezetten kockázatmentes értékpapírokra.

Ez teremtette a keresletet a jelzálogok, amelyek támogatta őket.

A jelzáloghitel iránti igény kielégítése érdekében a bankok és a jelzáloghitel-brókerek lakáshiteleket ajánlottak bárkinek. 2006-ban létrehozták a másodlagos jelzálogpiaci válságot .

Mivel a piacon számos nem minősített vásárló lépett fel, a kereslet megugrott. Sokan vásároltak otthonokat beruházásként az eladásokhoz, mivel az árak folyamatosan emelkedtek. Ők irracionális gazdagságot mutattak, ami bármilyen eszköz buborék fémjelzi.

2006-ban a homebuilderek végül elérték a keresletet. Amikor a kínálat meghaladta a keresletet, a lakásárak csökkenni kezdtek. Ez kitört az eszköz buborék.

2006 szeptemberében a Realtors Országos Szövetsége arról számolt be, hogy a lakásárak 11 év alatt először esett le. A készlet magas volt, 7,5 hónapos kínálatot biztosított. Novemberben a Kereskedelmi Minisztérium új otthoni engedélyeket 28 százalékkal alacsonyabb, mint 2005-ben.

De a Federal Reserve figyelmen kívül hagyta ezeket a figyelmeztetéseket. Úgy gondolta, hogy a gazdaság elég erős ahhoz, hogy kiaknázhassa a házat. Hangsúlyozta az erős foglalkoztatást, az alacsony inflációt és a megnövekedett fogyasztási kiadásokat. Azt is megígérte, hogy csökkenti a kamatokat . Ez elegendő likviditást biztosítana a gazdaság számára a növekedéshez.

A Fed alábecsülte a jelzálog-fedezetű értékpapírpiac méretét és hatását. A bankok "quant jocks" -ot béreltek, hogy létrehozhassák ezeket az új értékpapírokat. Számítógépes programokat írtak, amelyek a jelzálogkészleteket magas kockázatú és alacsony kockázatú kötegekké rendezték. A nagy kockázatú kötegek többet fizetnek, de nagyobb valószínűséggel fizetnek be. Az alacsony kockázatú kötegek biztonságosabbak voltak, de kevesebbet fizettek.

Ezek a kötegek ismeretlen mennyiségű másodlagos jelzáloggal rendelkeztek . A bankok nem törődtek a hitelfelvevők hitelképességével, mert eladták a jelzálogpiacokat a másodlagos piacon .

A ketyegő időzített bomba a csak kölcsönök milliója volt. Ezek lehetővé tették a hitelfelvevők számára, hogy alacsonyabb havi kifizetéseket kapjanak. De ezek a jelzálogkamatok három éven belül magasabb szinten állnak vissza. Sok lakástulajdonos nem tudta fizetni a jelzálogot. Ezután a lakásárak csökkentek, és nem tudták eladni otthonaikat nyereségért. Ennek eredményeképpen alapértelmezettnek bizonyultak.

Amikor az idő jó volt, nem számított. Mindenki megvásárolta a nagy kockázatú kötegeket, mert magasabb megtérülést biztosított. Mivel a lakáspiac csökkent, mindenki tudta, hogy a termékek elveszítik értéküket. Mivel senki sem értette őket, e származékok viszonteladási értéke nem volt tisztázott.

Végül, de nem utolsósorban, ezeknek az MBS-eknek a vásárlása nemcsak más bankok voltak. Egyéni befektetők , nyugdíjalapok és fedezeti alapok voltak . Ez elterjeszti a kockázatot az egész gazdaságban. A fedezeti alapok ezeket a derivatívákat fedezetként vették fel hitelfelvétel céljából. Ez magasabb hozamot eredményezett egy bika piacon, de nagyra értékelte a visszaesés hatását. Az Értékpapír- és Tőzsdebizottság nem szabályozta a fedezeti alapokat, így senki sem tudta, hogy mennyi folyik.

A Fed nem vette észre, hogy 2007 márciusáig egy összeomlás tört ki. Megállapította, hogy a fedezeti alapok lakhatási veszteségei veszélyeztethetik a gazdaságot. A nyár folyamán a bankok nem hajlandók kölcsönadni egymást. Attól tartottak, hogy visszaadják a rossz MBS-t. A bankárok nem tudták, mennyi rossz adóssága volt a könyvükön. Senki sem akarta bevallani. Ha igen, akkor a hitelminősítésük csökken. Ezután a részvényáruk esni fog, és nem tudnak több pénzt felvenni az üzleti életben. A tőzsde a nyár folyamán látta, ahogy a piaci megfigyelők megpróbálták kitalálni, hogy milyen rossz dolgok vannak.

Augusztusig a hitel olyan szűkös lett, hogy a Fed 75 milliárd dollárt kölcsönözett a bankoknak. Szerette volna visszaállítani a likviditást ahhoz, hogy a bankok leírhassák veszteségüket és visszatérhessenek a hitelnyújtás üzletébe. Ehelyett a bankok szinte mindenkihez szüntettek kölcsön.

A lefelé irányuló spirál folyamatban volt. Mivel a bankok csökkentették a jelzálogkölcsönöket, a lakásárak tovább csökkentek. Ezáltal több hitelfelvevő lépett be az alapértelmezettségbe, ami növelte a bankkölcsönök rossz hitelét. Ez még enyhítette a bankokat.

Kilenc ok, amiért a házak összeomlása nem jelentkezik

1. Számos különbség van a lakáspiacon 2005-ben és a jelenlegi piacon. 2005-ben a másodlagos hitelek összesen több mint 620 milliárd dollárt tettek ki, és a jelzálogpiac 20 százalékát tették ki. 2015-ben 56 milliárd dollár volt, és a piac 5% -át tette ki.
2. A bankok emelték a hitelezési normákat. A CoreLogic Housing Credit Index szerint a 2016-ban keletkezett hitelek az elmúlt 15 évben a legmagasabb minőségűek voltak. 2009 októberében az FICO átlagos pontszám 686 volt, a Fair Isaac szerint. 2001-ben az átlagos pontszám 490-510 volt.
3. A szigorúbb hitelezési normák különbséget tettek a "flip" piacon. A hitelezők csak az otthoni érték 55 százalékát finanszírozzák. A "flipper" meg kell találnia a többit. A másodlagos jelzálogpiaci válság idején a bankok 80 százalékot vagy annál többet kölcsönöztek.
4. A ma eladott lakások száma 20 százalékkal kevesebb, mint a csúcs előtti csúcs. Ez azt jelenti, hogy csak egy négy hónapos ingatlant kínálnak eladásra. Ennek eredményeképpen az amerikaiak mintegy 64 százaléka saját otthona, 2007-ben 68 százalékkal.
5. A háztartási értékesítés alacsonyabb, mert a recesszió a fiatalok karrierjének megkezdésére és lakások vásárlására ugrott. A szegény munkaerőpiaccal szemben sokan tovább folytatták tanulmányaikat. Ennek eredményeképpen mostanra megterhelik az iskolai hitelek. Így kevésbé valószínű, hogy elég megtakaríthatják otthon vásárlását. Ez csökkenti a keresletet.
6. A lakásárak meghaladták a jövedelmet. Az átlagos jövedelem-lakás költség arány 30 százalék. Egyes metróterületeken 40 vagy 50 százalék felfelé halad. Sajnos a metróterületek is ott vannak, ahol a munkahelyek vannak. Ez arra kényszeríti a fiatalokat, hogy többet fizessenek a bérleti díjakért ahhoz, hogy közel álljanak ahhoz a munkához, amely nem elég fizet ahhoz, hogy házat vásárolhasson. Az otthoni értékesítések 32 százalékának köszönhetően az otthoni vásárlók első alkalommal járnak, szemben a történelmileg 40 százalékkal, mondja a NAR. Általában ez a vevő 32, 72 000 dollárt keres és 182 500 dollárt fizet egy otthonért. A kétpáros pár fizet átlagosan 208.500 dollárt.
7. A lakástulajdonosok nem vesznek annyi egyenlőséget az otthonukból. A Home Equity 2006-ban 85 milliárd dollárra emelkedett. 2010-ben 10 milliárd dollárra csökkent, és 2015-ig ott maradt. 2017-re csak 14 milliárd dollárra emelkedett. Ennek egyik oka az Obamacare . A csődeljárások 50 százalékkal csökkentek az ACA átvétele óta. 2010-ben 1,5 millió ember jelentkezett be. 2016-ban csak 770.846 volt.
8. Egyesek azt mutatják, hogy a nemzeti lakásárak meghaladták a 2006-os csúcsot. De ha 11 éves inflációra van szükségük, akkor csak a 2004-es szintre kerülnek. 2012 és 2017 között a lakásárak átlagosan évi 6,5 százalékkal emelkedtek. 2002 és 2006 között évente 7,5 százalékkal emelkedtek. 2005-ben 16 százalékkal emelkedtek felfelé.
9. A háztulajdonosok a csúcsminőségű lakásokra összpontosítanak Az új lakások nagyobbak és drágábbak. Az átlagos egy új családi ház közel 1600 négyzetméter. Ez 2006-ban 2500 négyzetláb.

Mi okozhat összeomlást?

A magasabb kamatlábak összeomlottak a múltban. Ez azért van, mert drágítják a kölcsönöket. Ez lelassítja az otthoni épületet, csökkenti a kínálatot. De ez is lelassítja a hitelezést, ami csökkenti a keresletet. Összességében a lassú és állandó kamatemelés nem okoz katasztrófát.

Igaz, hogy a magasabb kamatlábak 2006-ban megelőzték a lakások összeomlását. De ez azért van, mert sok olyan hitelfelvevő élt, akik kamatmentes kölcsönök és állítható kamatlábú jelzálogok voltak . A hagyományos hitelektől eltérően a kamatlábak emelkednek a betöltött alapok mellett . Sokan voltak bevezető teaser arányok, hogy visszaállítani után három év. Amikor a Federal Reserve egyidejűleg emelte a kamatlábakat, a hitelfelvevők úgy találták, hogy többé nem engedhetik meg maguknak a kifizetéseket. A lakásárak ugyanakkor csökkentek, így ezek a jelzálog-tulajdonosok nem tudták kifizetni vagy eladni a házat. Éppen ezért az alapértelmezett arányok olyan magasak voltak.

A fedezeti alapok története azt mutatja, hogy a Fed 2004 és 2006 között túl gyorsan emelte a kamatokat. 2004 júniusában 1,0 százalék volt, ami decemberben 2,25 százalékra duplázódott. Ez 2005 decemberéig megkétszereződött, 4,25 százalékra. Hat hónappal később az arány 5,25 százalék volt.

A Fed 2015-től jóval lassabban emelte a kamatlábakat. 2015 decemberében 0,5 százalékra nőtt. 2016 végére 1/4 pontot, 2017 júniusáig 1,25 százalékot emelt.

Az ingatlanpiac összeomlott, ha a bankok és a fedezeti alapok visszatértek a kockázatos pénzügyi termékekbe való befektetéshez. Ezek a származékok voltak a pénzügyi válság egyik fő okai . A bankok feltörölték a jelzálogokat és eladták őket jelzálogalapú értékpapírokba. Ezek az értékpapírok nagyobbak voltak, mint a jelzálogok. Ezért a bankok jelzálogot adtak el bárkinek. Szükségük volt a származékos termékek támogatására. Szétszaggatták őket, hogy rossz jelzálogokat rejtettek a kötegekbe a jóakkal. Akkor, amikor a hitelfelvevők nem teljesítettek, minden származékot gyanúsították, hogy rossz. Ezért okozta a Bear Stearns és a Lehman Brothers lemorzsolódását.

A Trump adóreform tervének eredményeképpen csökkenhet az árak csökkenése, ami összeomláshoz vezethet. A kongresszus azt javasolta, hogy vegyék le a jelzálogkamat levonását. Ez a levonás összege 71 milliárd dollár. Úgy működik, mint egy szövetségi támogatás a lakáspiacra. Az adókedvezmény a háztulajdonosoknak átlagos nettó értéke 195.400 dollár. Ez jóval nagyobb, mint a bérlők átlagos nettó értéke. Még akkor is, ha az adóterv megtartja a levonást, az adóterv nagyban megragadja az ösztönzést. Trump terve megemelte a szokásos levonást. Ennek eredményeként az amerikaiak már nem tüntették fel. Amikor ez megtörténik, nem tudták kihasználni a jelzálog-kamat levonását. Az ingatlanpiac ellenzi az adótervet.

A piac összeomlott, ha az amerikai kincstárjegyek hozamgörbéje megfordult . Ettől fogva a rövid lejáratú Treasurys kamatlábai magasabbak lesznek, mint a hosszú lejáratú hozamok. A rendes rövid lejáratú hozamok alacsonyabbak, mivel a befektetők nem igényelnek nagy megtérülést kevesebb mint egy évig. Amikor ez az invert, akkor azt jelenti, hogy a befektetők úgy gondolják, hogy a rövid távú kockázat sokkal kockázatosabb, mint a hosszú távú. Ez pusztítást okoz a jelzáloghitel-piaccal, és jelzi a recessziót. A hozamgörbe a 2008, 2000, 1991, és 1981 bemélyedések előtt fordított.

A ház árai esnek?

Az utolsó lakásbuborékban a homebuilderek új építési engedélyeket nyújtottak be. Ez 1990-ben kevesebb volt, mint 1 millió 1990-ben a recesszió idején. Az 1990-es években fokozatosan emelkedett, 1998-ban meghaladta az 1 milliót. Ez a szint 2002-ig maradt, amikor meghaladta az 1,5 milliót. 2004-ben és 2005-ben új rekordot ért el 2 millió. 2006-ban a lakásárak csökkenni kezdtek. A háztulajdonosok több mint 1,5 millió engedélyt kerestek. Ez 2007-ben kevesebb mint 1 millióra esett vissza. 2009-re 500 ezerre csökkent.

2017-ben már csak fokozatosan 1,3 millióra nyúltak vissza. Várakozásuk szerint 2020-ra 1,1 millióra csökken.

Mikor lesz a lakáspiac újra összeomlik?

A következő piaci összeomlás 2026-ban következik be, a Harvard Extension School professzor, Teo Nicholas szerint. Ezt a Homer Hoyt közgazdász tanulmányára alapozza. Az ingatlan boom-és-mellszobrai 18 éves ciklust követett 1800 óta. Az egyetlen kivétel a második világháború és a stagfláció volt.

Nicholas szerint a 2017-es ingatlanpiac még mindig a bővítési szakaszban van. A következő fázis, a hipersupply, nem fog bekövetkezni, amíg a bérleti üresedési ráta növekedni kezd. Ha ez megtörténik, miközben a Fed növeli a kamatlábakat, ez összeomlik.

Hogyan védekezhetsz egy összeomlásból?

Ha az amerikaiak többsége aggodalmaskodik, akkor hét dolog van, amit megtehetsz, hogy megvédje magát az ingatlanok összeomlásától.

1. Vegyél egy házat, hogy élj, ne flip. A pénzügyi válságban elvesztett lakások kétharmada második és harmadik otthona volt. Amikor az eladási ár a jelzálog alá esett, a tulajdonosok elmentek. Tartották otthonukat, de elvesztették befektetéseiket.
2. Kapjon fix kamatozású jelzálogot. A jelzálogkamatok emelkedése esetén a fizetés ugyanaz marad. Ha ez azt jelenti, hogy csak egy kisebb otthont engedhetsz meg magadnak, szóval legyen. Ez jobb, mint kockázatvállalás és később elvesztése.
3. Ha változó kamatozású jelzálogot kap, megtudja, mi lesz a kamatláb, amikor visszaáll. Számolja ki a havi fizetést, és győződjön meg róla, hogy megengedheti magának, hogy fizesse meg azt a jelenlegi bevételeivel. Vegye ki a különbséget a jövőbeli fizetés és az alacsonyabb kamatlábak mellett, és mentse el. Így kapja meg az alapokat, hogy fizesse meg a jelzálogát, ha jövedelme csökken.
4. Vásárolja meg a legrosszabb házat a legjobb helyen, ahol megengedheti magának. Győződjön meg róla, hogy a területnek jó iskolái vannak, még akkor is, ha nem tervezik maguknak a gyerekeknek. Lehetséges vásárlók. Az évek során mindig javíthatja a házat, ha jövedelme lehetővé teszi. A jó környékek nem szenvednek annyira a következő leminősítésben, mint a szegényebb területeken. Gyorsabban ugrálnak vissza.
5. Győződjön meg arról, hogy a ház legalább három hálószobával rendelkezik. Ez vonzza a családokat, ha vissza kell adni.
6. A legjobb módja annak, hogy megvédje magát egy nagyon diverzifikált eszközportfólióval rendelkezik. A diverzifikáció az állományok , kötvények, áruk és részvények kiegyensúlyozott keveredését jelenti. A legtöbb pénzügyi tervező nem tartalmazza az otthoni sajáttőke eszközeit, de nekik kellene. Ez a legnagyobb eszköz a legtöbb embernek.
7. Az ingatlan összeomlásának kárának csökkentése érdekében vegye meg a legkisebb otthonot, ahol ésszerűen élhet. Próbálja meg korán lemondani a jelzálogjogról, így nem veszíti el otthonát visszaeséskor. Növelje beruházásait részvényekbe, kötvényekbe és árucikkekbe, hogy egyenlő vagy túlléphessenek az otthoni egyenlőséggel. Ha van valamilyen eszközbuborék a lakásban, ne hagyja abba a kudarcot a refinanszírozáshoz és vegye ki a tőkét. Ehelyett, tekintse át eszközeinek elosztását , hogy megbizonyosodjon arról, hogy még mindig kiegyensúlyozott.