Hogyan befolyásolják a jelzálog az amerikai gazdaságot?
típusai
A jelzálog legkedveltebb típusa a szokásos 30 éves fix kamatozású hitel. 1999 óta az összes jelzáloghitel 70-90 százalékát képviseli. A 15 éves fix kamatozású hitel széles körben is felhasználásra kerül, mivel lehetővé teszi az emberek számára, hogy az adósságuk felét az idõ alatt felszámolják.
Az állítható kamatlábú jelzálogok alacsony kamatlábakat és havi fizetéseket kínálnak, mint a fix kamatozású hitelek. Ezek drágábbá válnak, amikor a kamatlábak a mai 200 éves mélypontról emelkednek.
Subprime hitelezők létrehozott egy sor exotikus hitelek. Az ügyfeleket az első néhány év alacsony "teaser" arányaival vonzotta. Ezek veszélyesek az új hitelfelvevők számára. Nem feltétlenül tudják, hogy a fizetés emelkedik drámaian az első kedves fázis után. Íme néhány a legnépszerűbb:
- Csak kamatozású hitelek : olyan szuper alacsony kifizetések, amelyek nem csökkentették a tőkeösszeget az első néhány évben.
- Opció ARM hitelek : A kölcsönfelvevők választják, hogy mennyit kell fizetniük minden hónapban az első öt évben.
- Negatív amortizációs hitelek : Csak kamatozású hitelek, amelyek havonta növelik a tőkeösszeget. mert a fizetés kevesebb volt, mint a kamat.
- Nagyon hosszú, fix kamatozású hitelek : Ezek 40-50 éves szokásos jelzáloghitelek.
- Balloon kölcsönök : 5-7 év után újra kell finanszírozni vagy kifizetni őket.
- Nem pénzengedményes hitelek : Ezek lehetővé tették a hitelfelvevő számára, hogy kölcsönt kössön az előtörlesztésért.
Történelem
A nagy gazdasági világválság előtt az otthoni jelzálogkölcsönök 5-10 éves hitelek voltak az otthoni érték 50 százalékára. A megbízónak a futamidejű ballonfizetésnek kellett volna lennie. A bankoknak kevés kockázata volt.
Amikor a lakásárak 25 százalékkal csökkentek a nagy válság idején, a lakástulajdonosok nem engedhetik meg maguknak a ballon fizetést.
A bankok nem engedélyeznék a refinanszírozást. 1935-ben az otthonok 10 százaléka volt kizárva .
A mészárlás megállítása érdekében Roosevelt elnök öt kritikus lakhatási területet változtatott az Új Deal részeként:
- A Lakástulajdonos Vagyonkezelő Zrt. Megvásárolta az egymillió nemteljesített jelzálogot a bankoktól. Módosította őket a hosszú távú, fix kamatozású jelzálogra, amelyet ma ismerünk, és visszaállítjuk őket.
- A Szövetségi Ház Adminisztráció jelzálogbiztosítást nyújtott.
- A Szövetségi Nemzeti Jelzálogszövetség létrehozta a másodlagos jelzálogpiacot.
- A Szövetségi Betétbiztosító Zrt . Biztosította a bankbetéteket.
- Az Glass-Steagall tiltotta a bankokat abban, hogy betétesek pénzeszközeit kockázatos befektetésekbe, például a tőzsdébe fektessék be.
Ezek a változások gazdasági katasztrófára reagáltak. Nem úgy tervezték, hogy házigazdálkodási politika lenne. Még így is, mégis megfizethetőbbé tették a lakástulajdonosokat. Kiterjesztették a kölcsön futamidejét. Ez csökkentette a havi költségeket, és megszüntette a refinanszírozás szükségességét. A bankok az FDIC által biztosított bankbetéteknek köszönhetően finanszírozzák a hiteleket.
1944-ben a Veterans Affairs jelzáloghitelbiztosítási osztály csökkentette a kifizetéseket. Bátorította a háborús veteránok visszatérését, hogy a külvárosokban épített otthonokat vásároljanak. Ez ösztönözte a gazdasági tevékenységet az otthoni építőiparban.
Az összes szövetségi programnak köszönhetően a tulajdonosi tulajdon az 1940-es 43,6 százalékról 1980-ra 64 százalékra emelkedett.
A kormány külön törvényt hozott létre, hogy megteremtse a megtakarításokat és hiteleket a bankok számára a jelzálog kiállításához. Az 1960-as és 1970-es években szinte minden jelzálogot megtakarítások és kölcsönök formájában adtak ki. Ezek a bankok sikeresek voltak, mert az emberek letétbe helyezték a pénzt a megtakarítási számlákon A kormány biztosította a betéteket, így az emberek a számlákat használták, annak ellenére, hogy a megszerzett kamat nem volt sok. Ezt a kormány is szabályozta. Az S & L maradhat jövedelmezőnek, ha a betétekre alacsonyabb kamatokat fizet, mint a jelzálogokra.
Az 1970-es években Nixon elnök elszabadult inflációt teremtett azáltal, hogy megszüntette az amerikai dollár és az arany szabvány közötti kapcsolatokat. A bankok elvesztették a betéteket, mivel nem képesek megfelelni a pénzpiaci számlák által fizetett kamatoknak.
Ez csökkentette a jelzáloghitelekhez szükséges finanszírozást.
A bankok érdekében a kongresszus átvette a Garn-St-t. Germain Letéteményes Intézményi Törvény. Lehetővé tette a bankok számára, hogy emeljék a kamatokat és csökkentsék a hitelezési normákat. Ez lehetővé tette az S & L-ek számára, hogy kereskedelmi és fogyasztói hiteleket készítsenek. Ez vezetett a megtakarítási és hitelezési válsághoz , valamint a nemzet bankjainak kudarcához.
| Év | A háztartási jövedelem% -a | a háztartási eszközök% -ában | a GDP% -ában |
|---|---|---|---|
| 1949 | 20 | 15 | 15 |
| 1979 | 46 | 28 | 30 |
| 2001 | 73 | 41 | 50 |
(Forrás: Richard K. Green és Susan M. Wachter, "Az amerikai jelzálog a történelmi és nemzetközi összefüggésben", University of Pennsylvania, szeptember 21, 2005)
Hogyan befolyásolja a jelzálog a gazdaságot?
Clinton adminisztrációja idején a bankok panaszkodtak, hogy nem tudnak versenyezni a nemzetközi pénzügyi piacokon. A kongresszus megszüntette az iparágat, és hatályon kívül helyezte az Glass-Steagall törvényt. Ez lehetővé tette a bankok számára, hogy a betétesek garantált pénzeszközeit használják fel kockázatos származtatott ügyletekre . Ezek közül a legkedveltebbek voltak a jelzálogalapú biztonság .
A bankok hasonló jelzálogokat kötnek össze, majd eladják Fannie Mae, Freddie Mac vagy más befektetők számára. A hitel-nemteljesítési csereügyletekkel ellentétben biztosították őket. Az ilyen értékpapírok iránti igény olyan magas volt, hogy a bankok az alapul szolgáló kölcsönökre vonatkozó szabványokat csökkentették. Hamarosan ezek a subprime jelzálogok lehetővé tették, hogy szinte bárki otthonos legyen.
Ennek eredményeképpen a jelzálogkötvények aránya a bruttó hazai termékhez képest a 2000. évi 50 százalékról 2004-re közel 70 százalékra emelkedett. Mindez jól ment, amíg a lakásárak 2006-ban nem csökkentek. Nem sikerült újrafinanszírozni vagy eladni házukat, . Olyan sok befektető vett részt a hitel-nemteljesítési csereügyletében, amelyet a fő biztosító, az AIG szinte csődbe ment. Így alakult ki a 2008-as pénzügyi válság a másodlagos jelzálogpiaci válság .