Az olvasó azt kérdezi: Nem vettünk részt a rövid eladások vásárlásától, mert hallottuk, hogy túl sokáig tartanak, és nem fogadják el. De most már úgy gondoljuk, hogy minden jó ár a rövid eladásokra vonatkozik. Arra gondolunk, hogy talán meg kellene fontolnunk egy ajánlatot egy rövid eladásra. De nem tudjuk, hol kezdjük. Hány ajánlatot tehetünk? Nem kellene egy csomó ajánlatot készíteni, ha valaki nem megy keresztül? És mennyiben lehet a listaár alatt kínálni egy rövid eladásra? "
Válasz: A rövid eladásra kínált ár gyakran gyakran zavaró a vásárlók számára. Nem vagy egyedül a kérdéseiddel. Sok rövid eladó vevő úgy érzi, mintha ők és ügynökei olyanok lennének, mint a vakok, akik a vakokat vezetik, és valamilyen módon. Ennek az az oka, hogy olyan sok komponens van egy rövid eladáshoz. Helyes, hogy nem minden rövid értékesítés zárul .
A rövidárú eladási ár
A legnagyobb kérdés egy rövid értékesítésben az ár. Mennyire reális ez a listaár? Először is, ha az eladó nem jogosult egy rövid eladásra, a listaár nem releváns. Ez azért van, mert az eladók, akik nem jogosultak egy rövid eladásra , rájönnek, hogy rövid eladásukat elutasítják. Ezekben az esetekben a bank nem fogja jóváhagyni a rövid értékesítést még akkor sem, ha hajlandó lenne fizetni a piaci értéken.
A kalapot nem tudod felfüggeszti egy rövid eladás árlistájára. Az egyetlen dolog, amit egy listázási ár elmond neked, hogy mennyit kell ahhoz, hogy az eladó aláírja a vételi szerződést , és néha mégsem teszik meg.
Például az MLS-ben a tőzsdei ügynököknek meg kell adniuk a vevők ügynökeit, ha az eladó nem fogja elfogadni a listás árat, de nem minden MLS-társaság köteles ezt közzétenni.
Ha a listaár túl alacsony, akkor a bank elutasítja a rövid eladást . Továbbá, az alacsony listaár lehet egy olyan stratégia, amelyet a tőzsdei ügynök és az eladó használ, hogy több ajánlatot csalogasson a rövid eladásra .
Röviden, egy rövid eladás jegyzési ára nagyon kevés, ha egyáltalán nem.
Hogyan lehet kiszámítani egy rövidárú ajánlat árát
BPO ügynöknek kell gondolkodnia. A rövid értékesítés néhány típusát kivéve a bankok általában nem fizetnek értékbecslést. Olyan ez, mintha az orrodat vágnád az arca ellenére, de a bankok meg akartak menteni egy kis pénzt. Nem is adnak kellő hitelt az ingatlan-értékbecslők ismereteinek és tapasztalatainak. Hajlamosak arra gondolni, hogy bármelyik meleg test felmérheti az otthont, és ez a feltételezés téves lenne.
Nem lenne ez a probléma, ha a bankok a rövid értékesítési ügynököket megbíznák, de nem, és jó okkal . A rövid értékesítési ügynök képviseli az eladónak, nem pedig a banknak. A rövid értékesítési ügynök is szeretné gyorsan eladni azt az otthont. Az ár, amelyet a rövid értékesítési ügynök úgy ítéli meg, hogy a piaci érték igaz lehet az orrán vagy csalárdan alacsony lehet.
Tehát a rövid értékesítő bank bérel egy BPO-ügynököt, és fizetni fogja az ügynököt kevesebb mint 100 dollárért, hogy BPO-t állítson elő. Ez az ügynök lehet helyi ügynök vagy az ügynök élhet a környéken. A sors szerencséje. De sok BPO-ügynök megvizsgálja az értékesített összehasonlítható értékesítéseket a tárgyi ingatlan 1/2 mérföldes sugarán belül.
Összehasonlítják a hasonló négyzetmétereket és korokat. Ugyanazt teheted.
A különböző ajánlatok árai a rövid eladáshoz
Bár a piaci érték kiszámításának számos módja van, nem minden BPO-ügynök használja az ügynök rendelkezésére álló összes eszközt. Egy BPO-ügynök csak a tárgyi tulajdonhoz legközelebb eső háztartások utolsó 3 hónapját tekintheti meg. Az ügynök figyelmen kívül hagyhatja a helyszínt, állapotot, egyedi tényezőket és trendeket, például alacsonyabb árakat az aktív és függőben lévő listákon.
Íme a rövid eladási ajánlatok árai, és miért különböznek egymástól:
- Listaár egy rövid eladásra. Ez az az ár, amelyet a jegyzési ügynök és az eladó ért egyet. Ajánlatot csábít. Magas lehet; alacsony lehet; igaza lehet a pénzen.
- BPO ügynök rövid eladási ár. Ezt az árat gyakran statisztikailag kiszámítják, de belső ellenőrzés nélkül alapvetően értéktelen. Még belső ellenőrzéssel sem a BPO árak nem mindig helyesek, elsősorban azért, mert az ügynök esetleg nem dolgozik a környéken. De ez az ajánlatár, amelyet a rövid értékesítési bank elfogad.
- Helyi vevő ügynöke véleménye az értékről. A szomszédos szakember valószínűleg a második legjobb tétje a piaci érték becsületes véleményének. Ez az ügynök ismeri az otthoni vásárlás történelmét és trendjeit az adott szomszédságban. Ha ez az ár meghaladja a BPO-értéket, függetlenül attól, hogy árszintet kínál-e hozzá közel ehhez az értékhez, nagyrészt részben arról szól, hogy milyen rosszul szeretné az otthont, és szembenézne-e versengő ajánlatokkal.
- A helyi értékbecslő véleménye a piaci értékről. Az értékbecslés átlagosan 300 és 500 dollár között fog kerülni, de az adott szomszédságban lévő otthonokat értékelő szakmai tapasztalattal rendelkező értékbecslőnek értékes véleményt kell adnia. Mégis, csak egy ember véleménye.
- A vevő hitelező értékelése a rövid eladásról. Ezt a fajta értékelést értékelési poolon keresztül végzik el , és az értékelő nem feltétlenül tapasztalt és nem ismeri a környéket. A HVCC által okozott másnaposságnak köszönhetően alapvetően egy értékelés az ajánlat érvényesítése, nem pedig a tényleges piaci érték érvényesítése.
Az alsó sorban a rövid értékesítés ajánlati árának megválasztásán alapuló trükk az, hogy kitaláljuk, mennyit akar a bank a BPO-ügynök értékbecslésén alapulni. Az ajánlati árnak ésszerűnek kell lennie. A bank engedélyt adhat vagy nem engedélyezhet rövidárú várakozási engedményt. Ne feledje azonban, hogy sem az ajánlati ár, sem a BPO ügynök árának semmilyen alapja lehet a piaci értéknek. A fizetett összeg és a piaci érték két különböző dolog lehet.
Csak akkor készítse el magát a számlálási ajánlatról, ha az ajánlati ár túl alacsony.
Válaszolj a többszörös vételi ajánlatokra vonatkozó kérdésedre. Beszélnie kell ügyvédjével a buktatókkal és a jogi hátrányokkal kapcsolatban, hogy több ajánlatot írjon egy rövid eladásra, amikor nem engedheti meg magának, hogy megvásárolja őket. Általánosságban elmondható, hogy az etikai ügyek elriasztják ezt a gyakorlatot, hacsak a vevő ezt a tényt nem tünteti fel az ajánlatban.
Az írás idején Elizabeth Weintraub, a CalBRE # 00697006, Broker-Associate a Lyon Real Estate-ben Sacramento-ban, Kaliforniában.